Как зарабатывают на перепродаже: покупка
квартиры на старте или ремонт и продажа
Первый путь — покупка новостройки на старте по цене, которая ещё не выросла, и выход по переуступке до сдачи дома. Второй — классический флиппинг: покупка квартиры под ремонт и продажа стоит выше. На этой странице разбираем оба.
Рассчитать доход
Купить доступнее,
продать до сдачи
Пока дом строится, его метр растёт в цене. На котловане застройщик продаёт с максимальным дисконтом — это плата за риск и за замороженные деньги.
К сдаче цена квартиры вырастает на 20–30% при удачной покупке. Инвестор ловит эту разницу в цене квартиры: заходит по ДДУ на старте и переуступает права новому покупателю.
Считать нужно в годовых, а не в процентах «за весь цикл». Рост на 20% за 30 месяцев — это всего около 8% годовых. Тот же рост за 12 месяцев — уже 20%.
В 2025 году рынок остыл. Флиппинг приносит не 50–100%, как раньше, а 15–30% годовых в эконом- и комфорт-классе. Рассрочка поднимает доходность, но вместе с ней растёт риск.
Механика переуступки
по шагам
Калькулятор доходности
Рассрочка поднимает доходность на вложенный капитал за счёт рычага, но добавляет обязательство вносить платежи и риск при сдвиге сроков. В расчёте учтены налог 13% с разницы, комиссия застройщика за переуступку ≈2% и госпошлина.
Выберите ЖК
под доход от сдачи
Цифры — оценка ежемесячного дохода от посуточной сдачи в высокий сезон по комнатности. После заявки придёт точный расчёт по выбранной квартире и сезону.
Лестница стоимости
по стадиям стройки
Считаем в годовых,
а не «за весь цикл»
Всё это — один и тот же прирост в 20%. Разница только в сроке. Поэтому важнее не «сколько вырастет», а «за какое время» и удастся ли выйти вовремя.
Одна и та же квартира —
две разные доходности
Возьмём квартиру за 14 млн ₽ на старте. За 24 месяца он растёт в цене на 18% — продаём права за 16,52 млн, валовая прибыль 2,52 млн.
Вычитаем налог, комиссию застройщика и госпошлину — на руках около 2,1 млн. При полной оплате это примерно 7,5% годовых: достойно, но как у облигаций.
А теперь та же квартира в рассрочку: вы внесли только 20% — 2,8 млн, а прибыль та же. Отдача на вложенный капитал взлетает в разы — работает рычаг.
Но растёт и риск: нужно вовремя платить, а сдвиг сроков бьёт по схеме сильнее всего. Поэтому в калькуляторе выше два показателя отдачи стоят рядом — чтобы вы видели обе стороны.
Чем хорош этот вариант
Кому подходит,
а кому нет
Как управлять рисками
Как проверить обещания
отдела продаж
а не просто «новостройку» Результат переуступки решается при покупке: локация, застройщик, стадия, цена и — главное — ликвидность на выходе. Мы отбираем проекты, где потенциал роста реален, а выйти можно вовремя. И посчитаем сделку в годовых, чтобы вы наглядно сравнили её с вкладом и облигациями. Сравнить три стратегии
Флиппинг: покупка, ремонт и перепродажа
В поиске это спрашивают так: «как называется покупка квартиры ремонт и перепродажа».
Ответ — флиппинг. Рассказываем, как он устроен и как посчитать свой первый цикл.
Что такое флиппинг
Флиппинг — это три шага: покупка квартиры ниже рынка, быстрый ремонт и продажа по новой цене. Заработок сидит в разнице, и складывается он из двух частей: скидки при покупке и добавленной стоимости после ремонта.
Квартиры под флиппинг ищут особенные: уставшие, с торгом, со срочной продажей. Такие квартиры ниже соседних на 10–20%, и именно этот дисконт защищает прибыль, если ремонт вдруг выйдет выше плана.
В Сочи флиппинг работает и на вторичке, и в новостройках: квартиры без отделки берут на сдаче дома, делают ремонт за два-три месяца и продают готовые квартиры тем, кто не хочет жить в ремонте.
Как выбрать квартиру под флиппинг
Главное правило: прибыль делается при покупке, а не при продаже. Если квартиры куплены по рынку, никакой ремонт уже не спасёт экономику сделки.
Как искать: смотрите квартиры в домах с готовой инфраструктурой, проверяйте документы и считайте потолок цены — сколько стоят лучшие квартиры в этом же доме. Разница между потолком и суммой покупки за вычетом ремонта — и есть будущая прибыль.
Как проверить квартиру перед покупкой: история квартиры, переходы права, долги, перепланировки. На это уходит неделя, и пропускать её нельзя — доступные квартиры бывают бюджетными не просто так.
Сколько стоит ремонт и как его контролировать
Бюджет ремонта в Сочи — от 25 до 60 тысяч ₽ за метр: для квартиры в 40 метров это 1–2,4 млн. Опытные флипперы держат ремонт простым: светлые стены, нейтральный пол, аккуратный санузел. Дорогие материалы в ремонте не окупаются — покупатель платит за ощущение свежести, а не за бренд плитки.
Срок ремонта квартиры — два-три месяца. Каждый лишний месяц ремонта съедает прибыль: квартира стоит денег, пока не продана. Поэтому ремонт начинают в день получения ключей, а рекламу квартиры запускают ещё до конца работ.
Математика одной сделки
Пример по рынку Сочи. Покупка: квартира за 9 млн со скидкой за состояние. Ремонт: 1,5 млн и три месяца. Продажа: 12 млн. Валовая разница — 1,5 млн; минус налог, проценты по деньгам и комиссия — чистыми около миллиона за цикл в пять месяцев.
Как считать доходность: прибыль делим на вложенные деньги и срок. В примере выходит около 20% годовых — выше аренды, но и работы заметно больше. Квартиры с ремонтом продаются быстрее: покупатель готов доплатить за возможность заехать сразу.
Флиппинг или переуступка: как выбрать
Обе стратегии зарабатывают на перепродаже, но механика разная. Переуступке ремонт не нужен: вы берёте на старте и продаёте рост. Флиппинг требует рук и контроля и работает даже на спокойном рынке — стоимость создаёт ремонт, а не ожидание.
Есть время и команда — флиппинг даст больше за цикл. Хотите пассивнее — переуступка из первой части страницы. Лучший вариант для Сочи — комбинировать: часть денег в стройку, часть в ремонт готовых квартир. Так перепродажи идут по очереди, и деньги не простаивают.
Мы помогаем на каждом шаге: подбор квартиры с дисконтом при покупке, смета ремонта квартиры с проверенными бригадами, оценка потолка цены квартиры и продажа через нашу базу покупателей. Принесите бюджет — посчитаем, как быстро он обернётся и сколько принесёт после перепродажи.
Частые вопросы
Это продажа не самой квартиры, а права требования по договору долевого участия — до того, как дом сдан и подписан акт приёма-передачи. Новый покупатель встаёт на ваше место в ДДУ, права по эскроу-счёту переходят к нему после регистрации уступки в Росреестре. Инструмент легальный и защищён ФЗ-214.
Такой прирост возможен за полный цикл стройки при удачной покупке, но это не годовая доходность. В пересчёте на срок это чаще 8–15% годовых в эконом- и комфорт-классе. Рынок в 2025 году остыл, поэтому мы даём консервативный прогноз и отбираем проекты, где рост реален.
Часто да — и иногда застройщик берёт за это комиссию, которую нужно заложить в расчёт. Если квартира куплена в ипотеку, потребуется ещё и согласие банка. Мы уточняем условия конкретного застройщика до сделки, чтобы на выходе не было сюрпризов.
НДФЛ 13% с разницы между ценой уступки и ценой по ДДУ (для крупных сумм действует прогрессивная шкала). При этом можно вычесть всю сумму, уплаченную застройщику. Важно: льгота по минимальному сроку владения на переуступку не распространяется — налог платится всегда.
Деньги на эскроу-счёте застрахованы и возвращаются дольщику. Для переуступки важно знать: покупатель по уступке вернёт только сумму, лежащую на эскроу, то есть то, что заплатил первый дольщик, а не доплату сверху. Поэтому выбор надёжного застройщика — ключевой элемент безопасности.
Часто выгоднее выйти на стадии фасада и остекления: прирост уже существенный, а к моменту сдачи в доме появляется много конкурирующих продавцов, и цена может застрять. Точную точку выхода определяем по конкретному проекту, спросу и вашему сроку. Иногда разумнее подождать ключей и продать уже готовую квартиру.
стратегии На одной странице сравните для перепродажи апартаменты, переуступку и шале Сравнить три стратегии
под переуступку
Доходность не гарантирована. Цифры основаны на рыночных данных 2024–2026 годов и типовых сценариях; фактический результат зависит от проекта, застройщика, сроков строительства, спроса на выходе и рыночной конъюнктуры. Разбивка роста цены по стадиям стройки — ориентировочная модель рынка. Сведения о перепродаже приведены для справки: это не публичная оферта и не инвестиционная рекомендация.