Договор найма Опись в акте НПД до 2,4 млн ₽

Можно ли сдавать квартиру без ремонта: решение собственника

Закон не требует от наймодателя ни обоев, ни мебели: запрета нет. Покупатель с суммой от 6,9 млн ₽ находит в каталоге сданные дома, где ключи уже выдают. Остаётся решить, как быстро жильё найдёт первого жильца и на каких условиях. Смотреть каталог

Закон, спрос и здравый смысл

Четыре опоры, на которых стоит решение собственника.

Запрета в законе нет Требований к отделке квартиры при сдаче внаём закон не устанавливает. Стороны прописывают состояние объекта в договоре, и этого достаточно. Юридическая сторона вопроса закрывается описью в акте приёма-передачи: там фиксируют, что именно передано жильцу и в каком виде. Дальше начинается рынок, а он рассуждает иначе, и вам стоит посмотреть на объект его глазами.

Спрос на голые стены узкий Найти арендаторов на квартиру без ремонта сложнее, и предложения такого рода висят в объявлениях долго. Соглашаются обычно те, кто готов вложиться сам: мастера, семьи с длинным горизонтом, наниматели под свой вкус. Цена аренды у таких предложений ниже, а срок поиска длиннее. Вы теряете месяцы, пока объявление висит без откликов. Курортная аренда голых стен не принимает Посуточный гость выбирает по фотографиям, и пустая квартира без ремонта из выдачи выпадает сразу. В Сочи сезонный спрос держится на готовом интерьере: кровать, кухня, техника, текстиль. Без этого объект в курортный оборот не попадает, каким бы удачным ни был его район. Сервис бронирования просто не покажет вас гостю. Подготовка окупается скоростью выхода Разница между пустой квартирой и готовой к заезду измеряется не только вашими вложениями, но и месяцами простоя. Собственник, вложившийся в отделку и мебель, начинает получать арендную плату раньше. Считать вам стоит обе величины сразу: сумму вложений и срок, за который объект выходит на доход.

Подготовка жилья к первому жильцу

Шесть этапов от черновой коробки до заезда.

1

Электрика и щиток Розетки, автоматы, освещение и вывод под технику в квартире. Это первая статья, без которой заезд невозможен физически. В новостройках застройщик обычно оставляет разводку, а точки выводит собственник. Работы занимают несколько дней и требуют от вас аккуратной приёмки: скрытые участки потом не переделать без вскрытия стен.

2

Сантехника и мокрые зоны Гидроизоляция, плитка, разводка воды, установка ванны, унитаза и смесителей. Мокрые зоны делают до чистовой отделки комнаты, иначе придётся переделывать. Материалы здесь экономить не стоит: протечка к соседям обходится выше по цене, чем любая плитка, а ответственность несёт собственник квартиры.

3

Стены, полы и потолок Обои или покраска, ламинат или плитка, выравнивание потолка. Эта часть задаёт внешний вид квартиры, и её видят на фотографиях в объявлении. Нейтральная светлая отделка нравится большему числу нанимателей, а тёмные решения сужают круг желающих снять ваше жильё.

4

Двери, окна и фурнитура Межкомнатные двери, замки, ручки, регулировка окон и москитные сетки. Мелочи, но их отсутствие сразу бросается в глаза на просмотре. Новый комплект фурнитуры стоит недорого и заметно поднимает впечатление от квартиры, особенно если дом находится в районе с высокой конкуренцией предложений.

5

Кухня и бытовая техника Кухонный гарнитур, плита, вытяжка, холодильник, стиральная машина. Для долгосрочной аренды это обязательный набор, без него квартира теряет часть ваших нанимателей. Технику удобно брать новую с гарантией: ремонт чужой техники в середине срока превращается в отдельную головную боль для обеих сторон.

6

Мебель, текстиль и мелочи Кровать, шкаф, стол, диван, шторы, посуда и постельное бельё. Для посуточной сдачи добавляется расходник, который меняют каждый сезон. Этот слой отделяет жильё «под ключ» от полуготового: с ним квартиру можно выставлять в рекламу сразу, без оговорок в тексте объявления.

Варианты для объекта без отделки

Четыре сценария, доступных собственнику прямо сейчас.

Работы нанимателя в счёт арендной платы Наниматель делает ремонт сам, а стоимость зачитывается в плату за наём. Схема рабочая, если в договоре прописать смету, сроки, перечень работ и порядок зачёта. Бумага с подписями обеих сторон сохраняет спокойствие: вложения жильца и итоговый вид комнат сверяют по одному документу.

Долгий срок по сниженной ставке Такое жильё сдают в текущем состоянии на 2–3 года, и цена найма учитывает вид комнат. Такой вариант выбирают наниматели, готовые обживать помещение постепенно. Вам это даёт стабильного жильца и отсутствие вложений, но доход по объекту будет ниже рыночного уровня по району.

Отделка от застройщика В новостройках Сочи часть корпусов сдаётся с чистовыми работами, иногда с кухней. Разница в цене метра обычно меньше, чем стоимость тех же работ своими силами. Если вы только выбираете объект, комплектацию удобно сверить до сделки, пока выбор открыт. Автор объявления о переуступке обычно указывает комплектацию прямо в тексте. Готовый юнит с меблировкой Апартаменты в курортных комплексах передают полностью обставленными по стандарту оператора. Владелец не занимается закупкой и дизайном: номер входит в фонд размещения с даты ввода. По этой причине такое жильё выходит на доход сразу, без месяцев подготовки. Вам остаётся получать выплаты по договору с оператором.

Состояние объекта и первый платёж

Шесть состояний и реальный срок выхода на первый платёж.

Состояние Кто снимет Выход на доход

Черновая коробка наниматель под свои работы через месяцы

Предчистовая арендатор на долгий срок после отделки

Чистовая без мебели долгосрочная аренда после меблировки

Обставленная, с приборами долгосрочная аренда сразу

Полностью готовая к заезду посуточные гости сразу

Юнит под оператором гости комплекса с даты ввода

Статьи подготовки и их вес

Четыре группы расходов, определяющих срок и итог.

Первая

Черновые работы Электрика, сантехника, стяжка, выравнивание стен и гидроизоляция. Самая длинная часть по времени и самая незаметная в объявлении. Экономия здесь оборачивается новым ремонтом через год, и материалы с мастерами вы выбираете по отзывам, а не по нижней цене в прайсе.

Вторая

Чистовой слой Обои или краска, напольное покрытие, двери, розетки и светильники. Именно эту часть оценивает наниматель на просмотре и по фотографиям. Светлые нейтральные решения работают лучше авторских: круг желающих шире, а освежить комнаты перед новым жильцом проще и быстрее.

Третья

Кухня и приборы Гарнитур, плита, холодильник, стиральная машина, вытяжка. Для долгосрочной аренды набор обязательный, и его отсутствие сразу сужает спрос. Гарантия на новые приборы избавляет от ремонта в середине срока найма, и вопрос о поломке решает сервисный центр.

Четвёртая

Обстановка и текстиль Кровать, шкафы, стол, диван, шторы, посуда, бельё. Слой недорогой относительно остальных, но он превращает жильё в готовый к заезду объект. Для посуточной сдачи текстиль становится расходником и обновляется каждый сезон, эту строку закладывают в план заранее.

Бумаги, без которых сдача рискованна

Четыре документа, снимающих будущие споры.

Договор найма Определяет срок, плату, порядок повышения и ответственность сторон. Состояние объекта прописывают прямо в тексте, отдельным пунктом. Договор на срок от 1 года регистрируют как обременение в Росреестре.

Акт с описью Фиксирует мебель, технику и отделку на дату заезда. Читать его стоит обеим сторонам, а фотографии прикладывать к акту приложением.

Согласие банка при ипотеке Если жильё в залоге, условия сдачи смотрят в кредитном договоре. Ипотека обычно сдаче не мешает, но уведомление банка лишним не будет.

Выбор налогового режима Собственник платит НДФЛ, работает на НПД или оформляет упрощённую систему. Выбрать режим следует до первой полученной суммы.

Ставки и лимиты по налогам

Четыре цифры из налогового кодекса, а не из рыночных прогнозов.

НПД, доход от граждан 4% для жилых помещений

НПД, доход от компаний 6% для жилых помещений

Лимит НПД 2,4 млн ₽ в год

Упрощённая система 2–10% с доходов объект налога «Доходы»

Подбор бесплатно Комиссию платит застройщик Подобрать объект в Сочи, готовый к сдаче с первого дня Двадцать восемь адресов побережья, от Кудепсты до Красной Поляны. Покажем корпуса, где квартиры передают готовыми к заезду, и апарт-комплексы с обстановкой от оператора. Открыть каталог

С чего удобно начать

Опыт с 2013 года на местном рынке помогает быстро найти корпус с нужной комплектацией.

Каталог с фильтром по отделке

Свободные лоты приходят из шахматок застройщиков: площадь, комнаты, цена метра, срок сдачи и вариант отделки. Видно и новостройки, и готовые квартиры по району, и апарт-комплексы побережья.

Расчёт подготовки объекта

Посчитаем статьи работ для вашей планировки и сравним с корпусом, где ремонт уже включён в цену. Итог приходит вам одной таблицей.

Сопровождение сделки

Проверим документы, историю собственности и условия застройщика. Юридическая часть входит в сопровождение и отдельно вам не выставляется.

Частые вопросы покупателей

Требований к состоянию жилого помещения при найме закон не содержит. Стороны фиксируют состояние в договоре и в акте с описью, и этого достаточно. Ограничение здесь рыночное, а не юридическое.

Обычно это наниматели с длинным горизонтом, готовые обустраивать квартиры под себя, и мастера, считающие работы своим вкладом. Таких предложений на площадках немного, и просмотров по ним тоже.

В договоре прописывают перечень работ, смету, сроки и порядок зачёта сумм. Результат принимают актом с фотографиями, и приложить к нему можно любые чеки. Без этих бумаг спор о стоимости вложений возникает почти всегда, и решать его приходится через суд.

Рабочая электрика, исправная сантехника, ровные полы и стены, двери и окна. Дальше идёт кухня с техникой, без неё долгосрочный наниматель обычно не соглашается. Мебель добавляют, если объект идёт в посуточную сдачу. Новости рынка и оценку экспертов по своему району вы получаете от нас отдельным письмом.

Гость бронирует по картинке и отзывам, и пустая комната в выдачу не попадает. Сезон в Сочи короткий, а конкуренция предложений высокая, поэтому объект без мебели теряет самые доходные месяцы целиком.

Для жилых помещений подходит налог на профессиональный доход: четыре процента с поступлений от граждан и шесть от компаний при лимите 2,4 млн ₽ в год. Альтернативы — НДФЛ или упрощённая система по ставке шесть процентов.

Условия смотрят в кредитном договоре: часть банков требует уведомления, часть согласия. Прямой запрет встречается редко, и снять вопрос можно письмом в банк до заключения договора найма.

Разница в цене метра обычно меньше стоимости тех же работ своими силами, а выход на арендную плату происходит сразу. Для курортных апартаментов мебель и техника чаще входят в стандарт оператора.

Подбор объектов, расчёт подготовки и сопровождение сделки для вас бесплатны. Вознаграждение мы получаем от застройщика, а цена лота в карточке совпадает с ценой в офисе продаж.

Покажем корпуса с готовой обстановкой Расскажите про бюджет и район — пришлём объекты, готовые к заезду жильцов с даты получения ключей. Открыть каталог

Сравним работы с лотом под ключ

Напишите нам, и мы сравним стоимость работ с ценой такого же лота под ключ.

Квартира без отделки на рынке найма

Вопрос «можно ли квартиру сдавать без ремонта» упирается не в закон, а в спрос. Запрета нет, состояние объекта стороны прописывают в договоре, но круг нанимателей на голые стены узкий, и срок поиска растягивается.

Рабочих выходов у квартиры четыре: зачёт работ нанимателя в счёт платы, длинный срок по сниженной ставке, покупка лота с готовой отделкой от застройщика и меблированный юнит в курортном комплексе.

Подготовка делится на черновые работы, чистовой слой, кухню с приборами и обстановку с текстилем. Первая группа самая долгая, последняя самая заметная в объявлении, и вместе они определяют месяц выхода на доход.

Среди адресов каталога хватает объектов, готовых к сдаче сразу, и разницу с подготовкой своими силами легко посчитать заранее. Выбор лота и проверка сделки обходятся владельцу даром, агентству платит девелопер.

Порядок расчёта короткий: складываете цену лота и стоимость подготовки, прикидываете месяц первого заселения гостей и сравниваете итог с вариантом, готовым к сдаче. Когда цифры сведены в одну таблицу, решение созревает за вечер.