3 или 5 лет Лоты от 6,9 млн ₽ Ключи в 2026

Продажа квартиры без налога — при каких условиях это законно

Налог с продажи квартиры исчезает не по договорённости, а по понятным основаниям из кодекса. Показываем каждое: минимальный срок владения квартирой, статус единственного жилья и льготу семьям с детьми. Смотреть каталог

Основания, снимающие налог

Оплата частями держится на четырёх условиях, и каждое вы обсуждаете лично.

Минимальный срок владения Когда квартира пробыла в вашей собственности дольше минимального срока владения, доход от её продажи налогом на доходы физических лиц не облагается. Декларацию подавать не нужно, платить налог нечего, и налоговая вопросы не задаёт. Порог составляет три или пять лет — всё зависит от того, как квартира к вам попала. Проверяют его по дате записи в реестре.

Трёхлетний порог по основанию Три года работают, если квартира получена в наследство, подарена близким родственником, приватизирована или передана по договору пожизненного содержания с иждивением. Перечень оснований закрыт законом и расширению не подлежит. Покупка в него не входит. Для купленных вами квартир налог считают по другому порогу.

Пятилетний порог по покупке Купленная квартира продаётся без НДФЛ через пять лет после регистрации права. Правило распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё, и на доли, налог везде считают одинаково. Исключение одно — единственное жильё, для него срок снова сокращается до трёх лет. Основание приобретения вы увидите в выписке из реестра.

Отсчёт от записи в реестре Срок считают не от подписания договора и не от передачи ключей, а от даты регистрации права. Для новостройки момент другой — отсчёт идёт от полной оплаты по договору участия. Для наследства точка старта это день открытия наследства, то есть дата смерти наследодателя. Ошибка в пару месяцев обходится вам в сотни тысяч рублей налога.

Порядок проверки по шагам

Действия, которые доводят продажу до нулевого платежа.

1

Заказываем выписку из реестра В ней стоит дата перехода права — та самая точка, от которой считают срок. Электронная выписка по квартире приходит в течение суток и стоит недорого. Сведения актуальны на день заказа, поэтому перед продажей документ берут заново. Параллельно видно обременения и состав собственников, а это влияет и на ваш налог.

2

Определяем основание приобретения Наследство, дарение, приватизация и рента дают трёхлетний порог. Договор купли продажи, долевое участие и мена дают пятилетний, и до этой даты налог платят. Основание указано в самой выписке, в строке о документах-основаниях. От него зависит, когда продажа квартиры пройдёт без налогов.

3

Проверяем статус единственного жилья Если другой жилой недвижимости у вас и у супруга нет, срок сокращается до трёх лет. Доля в чужом объекте учитывается, и про неё часто забывают. Например, часть родительской квартиры этот статус ломает. Статус смотрят на дату перехода права к покупателю, и от него зависит ваш налог.

4

Считаем льготу для семьи с детьми Родители двух несовершеннолетних детей освобождаются от налогообложения независимо от срока владения. Нужно купить другое жильё до тридцатого апреля следующего года. Кадастровая стоимость квартиры на момент продажи не превышает пятидесяти млн рублей.

5

Сверяем цену с кадастровой стоимостью Если срок не вышел, база считается по цене договора, но не ниже семидесяти процентов кадастра. Занижение цены экономии не даёт, инспекция применит порог и доначислит налог. Кадастровую стоимость квартиры берут на первое января того года, когда прошла регистрация. Уменьшить базу налога помогают вычет и расходы, а ставка для резидента равна тринадцати процентам.

6

Подаём декларацию или не подаём При соблюдении условий освобождения отчитываться не нужно вовсе — ни бумаг, ни визитов в инспекцию. Если срок не вышел, декларацию подают до тридцатого апреля следующего года, а крайний день уплаты налога — пятнадцатое июля. Подать её удобно через личный кабинет, сервисы ФНС подтягивают данные сами. Инспекция ждёт отчёт от налогоплательщика, а не наоборот.

Ситуации с разным отсчётом

Четыре ситуации из практики сочинского рынка.

Новостройка по договору участия Отсчёт стартует не с акта и не с записи в реестре, а с даты полной оплаты по договору. Доплата за лишние метры после обмеров срок не сдвигает, а значит и налог не растёт. Для покупателей сочинских корпусов правило удобное — пока идёт стройка дома, срок владения квартирой уже идёт. К выдаче ключей часть пути до продажи без НДФЛ нередко пройдена.

Наследство от близкого человека Право считается возникшим со дня открытия наследства, а не с даты получения свидетельства у нотариуса. Унаследованная квартира часто продаётся сразу после вступления в права, и налог с такой продажи не возникает. Три года отсчитывают от дня смерти наследодателя.

Доли, собранные по частям Когда первая доля получена давно, а вторая недавно, вся квартира считается принадлежащей вам с ранней даты. Правило действует для долевой собственности одного объекта при продаже целиком. Собранная из долей квартира продаётся целиком без НДФЛ, если ранняя доля старше порога. Свидетельства старого образца дату тоже подтверждают, и налог инспекция не начислит.

Единственное жильё и переезд Продать старую квартиру и купить новое жильё разрешается в одном окне: девяносто дней на переезд льготы вас не лишают. Условие проверяют на дату регистрации перехода права к покупателю. Если параллельно есть комната или доля в другом объекте, статус теряется и налог придётся заплатить. Тогда до продажи без налогов придётся ждать пять лет.

Основания и минимальные сроки рядом

Таблица показывает, чем варианты расходятся между собой на практике.

Как получено жильё Порог Чем подтверждается

Наследство 3 года свидетельство о праве

Дар от близкого родственника 3 года договор дарения

Приватизация 3 года договор передачи

Рента с иждивением 3 года нотариальный договор

Покупка, жильё единственное 3 года выписка ЕГРН

Покупка, жильё не единственное 5 лет договор и оплата

Условия, снимающие платёж полностью

Четыре законных основания обнулить налог целиком.

Основание первое

Выдержанный срок владения Самый простой путь — дождаться, пока пройдёт три или пять лет. После этой даты доходы, получаемые от продажи, не облагаются вовсе, а декларация не подаётся. Иногда продажу достаточно передвинуть на пару месяцев, и платить налог не придётся. Пример простой — сделка в январе вместо ноября.

Основание второе

Статус единственного жилья Когда другой жилой недвижимости у семьи нет, пятилетний порог превращается в трёхлетний. Учитывают и совместную собственность супругов, и доли в чужих квартирах. Новая квартира, купленная за девяносто дней до продажи, статус не ломает. Условие проверяют на дату перехода права, и налог тогда не начисляют.

Основание третье

Семья с двумя детьми Родителей двух несовершеннолетних кодекс освобождает от налога независимо от срока. Нужно в том же году или до тридцатого апреля следующего купить жильё больше по площади либо по кадастровой стоимости. Крупной недвижимости сверх половины доли у семьи быть не должно, иначе налог сохранится. Статья освобождает вас только в указанных границах.

Основание четвёртое

Доход в пределах вычета Формально освобождения нет, но платить нечего, размер имущественного вычета в миллион рублей перекрывает ваш доход. Правило выручает, когда продают комнату, долю или скромную студию, а доход меньше миллиона. Декларацию в этом случае всё равно подают, иначе инспекция начислит налог сама. Расходы на покупку квартиры работают так же.

Документы, подтверждающие срок

Четыре позиции пакета, которые собирают заранее.

Выписка из реестра Главный документ по квартире, где стоят дата регистрации права, основание и состав собственников. Заказывают онлайн, приходит в течение суток.

Договор-основание Купли продажи, дарения, приватизации или ренты. По нему видно, какой порог применяется для вашей квартиры и будет ли налог.

Платёжные бумаги по ДДУ Для новостройки дату старта задаёт полная оплата. Подойдут платёжные поручения, справка застройщика или банковская выписка.

Свидетельство о наследстве Подтверждает день открытия наследства. Именно от него отсчитывают три года, а не от визита к нотариусу.

Сроки и цифры из кодекса

Ориентиры сочинского рынка: с ними разговор идёт предметнее.

Короткий порог 3 года наследство, дар, приватизация, рента

Общий порог 5 полных лет для купленной квартиры при продаже

Окно на переезд 90 суток после продажи статус не ломается

Кадастровый минимум 70% ниже доход и налог считают по нему

Подбор бесплатно Сопровождение сделки Продать без НДФЛ и переехать в новый корпус Сочи Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, цена метра от 259 000 ₽ до 2 053 000 ₽, минимальный лот — 6,9 млн рублей. Посчитаем ваш срок владения квартирой, и можно переехать в новый корпус: комиссию нам платит застройщик. Открыть каталог

С чего удобно начать

Вся сделка на нас: подбираем квартиру и доводим её до записи в реестре.

Проверка вашего срока

Назовите основание и дату записи — скажем, наступило освобождение от налогов или ждать. Ответ придёт в тот же день и стоит ноль рублей.

Подбор новой квартиры

Свободные лоты из шахматок застройщиков, включая корпус, этаж, площадь, цену метра и срок сдачи. Правила продажи недвижимости в новостройке те же, отсчёт стартует с полной оплаты.

Сопровождение продажи

Составим договор, проверим основание, посчитаем налог и сопроводим регистрацию. Услуги входят в сопровождение, отдельной оплаты за них нет.

Частые вопросы покупателей

Освобождение наступает после минимального срока владения. Порог зависит от основания приобретения квартиры и от того, есть ли у вас другое жильё.

Для большинства оснований точка старта — регистрация права на квартиру. Для договора участия отсчёт начинается с полной оплаты, для наследства — со дня его открытия.

Учитывают жилые помещения и доли этого имущества в собственности обоих супругов. Новая покупка за девяносто дней до продажи статус не отменяет, и налог не появляется.

Льгота работает независимо от срока владения квартирой. Семья покупает другое жильё до тридцатого апреля следующего года, а кадастровая стоимость проданного не превышает пятидесяти миллионов.

Когда условия соблюдены, отчитываться не требуется. В остальных случаях декларацию по налогу подают до тридцатого апреля следующего года.

После истечения порога сумма сделки значения не имеет. До него доход от продажи считают по цене, но не ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости. Налог составит тринадцать процентов от разницы.

Срок по всей квартире отсчитывают от момента, когда появилась первая доля. Более поздние доли отдельный отсчёт не запускают, и вся продажа опирается на раннюю дату.

Закон продажу не ограничивает, ограничение здесь чисто денежное. Использовать можно имущественный вычет в миллион рублей или расходы на покупку, они уменьшают сумму к уплате.

Пришлите основание и дату записи, вернём ответ по вашей продаже со ссылкой на статью. За разбор вашей ситуации платит застройщик, вам он ничего не стоит.

Скажем, платить налог или нет Пришлите основание, дату записи и сведения о другом жилье — вернём ответ с расчётом и ссылкой на статью кодекса. Открыть каталог

Срок владения ещё не вышел

Опишите ситуацию: подскажем, как законно уменьшить налог или на сколько сдвинуть продажу.

Главное об освобождении

Условия, при которых квартиры продажа идёт без налога, кодекс перечисляет прямо. Главное из них — выдержанный минимальный срок владения квартирой: три года для наследства, дара от близкого родственника, приватизации и ренты, пять лет для купленного жилья.

Единственное жильё меняет картину: пятилетний порог сжимается до трёхлетнего, а девяносто дней на переезд статус не ломают. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми освобождаются от налога вовсе, если купили квартиру больше по площади либо по кадастровой стоимости.

Точка отсчёта у каждого основания своя. Для покупки это запись в реестре, для новостройки — полная оплата по договору участия, для наследства — день открытия наследства. Ошибка в дате стоит вам живых денег, поэтому выписку смотрят до подписания договора продажи.

Если срок не вышел, налог уменьшают вычетом в миллион рублей или расходами на приобретение квартиры. Мы считаем срок и сопровождаем продажу бесплатно — вознаграждение нам платит застройщик, а не вы.

Для продажи без налога нужны выписка с датой права, точный срок владения и сумма в договоре. Устный расчёт срока в налоговой не примут.