Вычет 1 млн ₽ Порог 70% кадастра Разбор бесплатно

Снижаем размер налогов при продаже квартиры законным вычетом

Налоговый кодекс даёт продавцу квартиры два инструмента на выбор, и разница между ними доходит до сотен тысяч рублей. Показываем оба на числах: когда при продаже работает миллион, а когда — учёт затрат на покупку квартиры. Минимальный лот в каталоге новостроек — от 6,9 млн ₽, расчёт по вашим цифрам вернём за 20 минут. Смотреть каталог

Опоры расчёта по кодексу

Положения кодекса, задающие рамку любого расчёта.

Миллион рублей без документов Имущественный вычет в один млн рублей доступен каждому продавцу и ничем не подтверждается. Он удобен, когда квартира досталась без затрат — приватизация, наследство, получение в дар. Размер его закреплён в статье кодекса и не зависит от площади объекта, района и цены. При скромной цене студии такой вычет обнуляет базу налога полностью.

Затраты на покупку вместо вычета Второй путь — уменьшить доход от продажи на расходы на приобретение квартиры. Работает, если вы сохранили договор купли продажи, расписку или банковскую выписку об оплате. Для жилья, купленного за собственные деньги или в ипотеку, эта схема почти всегда даёт меньший налог. Оба способа к одной сделке применить нельзя.

Право выбора остаётся за вами Налоговый орган сам ничего не подберёт, нужный вычет вы заявляете в декларации. Инспектор берёт ту цифру, которую вы указали, и пересчитывать налог в вашу пользу не станет. Поэтому оба варианта считают заранее, до продажи квартиры, и только потом заполняют бланк. Ошибка в выборе стоит вам живых денег.

Минимальный срок владения снимает вопрос Если квартира находится в собственности дольше минимального срока владения, доход от продажи вообще не облагается. Тогда никакого вычета не требуется, декларацию подавать не нужно и налог платить нечего. Три года действует для наследства, дарения от близкого родственника и ренты, приватизированные объекты попадают в тот же список. Пять лет — для остальных оснований, и до этой даты продажа облагается налогом.

Порядок расчёта по шагам

Шесть шагов подряд, и последовательность тут важнее темпа.

1

Уточняем дату записи в реестре Срок владения квартирой идёт от даты перехода права, которая стоит в выписке ЕГРН. От этой даты зависит, нужен ли вам вообще расчёт налога. Электронный документ приходит в течение суток, и стоит он немного. Если срок истёк, продажа проходит без налога и без декларации.

2

Определяем налогооблагаемый доход Берём цену договора и сравниваем её с кадастровой стоимостью на первое января. Если цена меньше семидесяти процентов кадастра, доходом считается кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент. Расчёт в указанном порядке инспекция делает сама, поэтому занижение цены продажи налог не уменьшает.

3

Считаем вариант с миллионом Из дохода от продажи вычитаем один миллион рублей и умножаем остаток на ставку. Пример: квартира продана за 6,9 млн, база выходит 5,9 млн, налог составит около 785 тысяч рублей. С части базы свыше 2,4 млн ставка поднимается до пятнадцати процентов, и это тоже стоит учитывать.

4

Считаем вариант с расходами Из той же цены продажи вычитаем сумму, за которую квартира когда-то была куплена. Та же квартира за 6,9 млн при покупке за 5,4 млн даёт базу 1,5 млн и налог около 195 тысяч рублей. Разница с первым вариантом здесь почти шестикратная, и видна она только в расчёте.

5

Собираем документы, подтверждающие затраты Договор приобретения, платёжные бумаги, расписка продавца, справка банка о выданном кредите. Проценты по ипотеке в состав затрат на покупку тоже входят, и это часто упускают. Без документов, подтверждающих оплату, инспекция примет только миллион, и налог с продажи вырастет.

6

Подаём декларацию и платим Декларацию НДФЛ подают до тридцатого апреля следующего года, налог вносят до пятнадцатого июля. Заполнить бланк удобно в личном кабинете на сайте ФНС: часть полей подтягивается сама. Подать документы можно и лично в инспекции по месту жительства. Отчётность — обязанность налогоплательщика, и напоминаний ждать не стоит.

Расклады, где суммы расходятся

Четыре обстоятельства, которые меняют условия сделки.

Квартира получена в дар Затрат на приобретение не было, значит остаётся вычет в миллион. Исключение действует, если при получении дара не от родственника вы платили налог с кадастровой стоимости, эту уплаченную сумму разрешено поставить в расходы. Правило спасает от двойного обложения одного объекта. Продажа в этом случае обходится без переплаты.

Квартира куплена в ипотеку В расходы идёт вся цена договора плюс фактически уплаченные банку проценты. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт бесплатно за пару дней. Для жилья, купленного пять лет назад, набегает внушительная сумма, и база нередко уходит в ноль. Налог при такой продаже не возникает вовсе.

Продажа двух квартир за год Миллион применяется один раз за календарный год на всё проданное жильё сразу, а не к каждой квартире. Если вы продали студию и комнату, вычет делится между ними. Расходный вариант ограничения не имеет: по каждому проданному объекту считают свои затраты. Поэтому продажи иногда разносят по разным годам, и налог выходит меньше.

Цена ниже кадастровой стоимости Налоговая сверит договор с кадастровой стоимостью и при отклонении пересчитает доход по порогу. Понижающий коэффициент семьдесят процентов применяется автоматически, без вашего участия. Занижение цены вредит и покупателю: при споре суд вернёт ему ровно записанную в договоре продажи сумму.

Инструменты снижения рядом друг с другом

Таблица показывает, чем варианты расходятся между собой на практике.

Основание Что применяют Чем подтверждают

Покупка по договору расходы договор и оплата

Приватизация миллион выписка ЕГРН

Наследство миллион свидетельство

Дар от близкого родственника миллион договор дарения

Дар от постороннего уплаченный НДФЛ декларация за год дарения

Ипотека цена и проценты справка банка

Приёмы, снижающие сумму к уплате

Четыре формулировки, которые читают внимательнее прочих.

Приём первый

Ожидание минимального срока Самый надёжный ход — дождаться, пока квартира пробудет в собственности три или пять лет. После этой даты доход от продажи не облагается совсем, декларацию подавать не нужно. Иногда продажу достаточно перенести на пару месяцев, и налог исчезает целиком. Дату перехода права вы увидите в выписке за минуту.

Приём второй

Разделение долей по договорам Когда квартира оформлена в долях, каждый собственник вправе заявить вычет к своей доле отдельным договором. Продажа квартиры одним документом даёт один миллион на всех, раздельная — по миллиону каждому. Кодекс называет это вычетом при продаже имущества, и лимит считается на объект. Экономия семьи на налоге выходит ощутимой.

Приём третий

Учёт ипотечных процентов Проценты, фактически уплаченные банку, входят в расходы на покупку наравне с ценой. Справку по форме банка получают в отделении или в приложении за пару дней. За несколько лет выплат по ипотеке сумма процентов набегает крупная. Инспекция принимает её без вопросов, и налог с продажи падает заметно.

Приём четвёртый

Льгота для семьи с двумя детьми Родителей двух несовершеннолетних детей кодекс освобождает от налога независимо от срока владения. Условия жёсткие — купить другое жильё в том же году или до тридцатого апреля следующего, больше по площади либо по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает пятидесяти млн рублей, и крупного жилья у семьи нет.

Документы, подтверждающие затраты

Четыре позиции пакета, которые собирают заранее.

Договор приобретения Показывает цену, по которой жильё досталось вам. Копию прикладывают к декларации вместе с актом приёма-передачи.

Платёжные бумаги Расписка продавца, платёжное поручение или банковская выписка. Без подтверждения оплаты одного договора инспекции мало, и налог посчитают по миллиону.

Справка об уплаченных процентах Банк выдаёт её по заявлению за пару дней. В ней видна сумма процентов за весь период кредита по вашей квартире.

Выписка из реестра Подтверждает дату перехода права и состав собственников. Электронную форму заказывают онлайн, приходит она в течение суток.

Цифры, закреплённые кодексом

Ориентиры сочинского рынка: с ними разговор идёт предметнее.

Имущественный вычет 1 млн ₽ раз в календарный год

Ставка для резидента 13% налог на доходы физических лиц

Порог по кадастру 70% ниже база налога считается по нему

Срок подачи 30 апреля налог уплатить — до 15 июля

Подбор бесплатно Сопровождение сделки Продать старую квартиру и купить новую в Сочи Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, минимальный лот — 6,9 млн рублей. Посчитаем налог при продаже вашей квартиры и подберём новую: комиссию нам платит застройщик. Открыть каталог

С чего удобно начать

Всю сделку, от выбора квартиры до записи в реестре, берём на себя.

Сумма налога по двум схемам

Назовите цену покупки, цену продажи и дату записи — вернём оба варианта расчёта с итоговой суммой налога. Услуга для вас бесплатна.

Проверка вашего объекта перед сделкой

Запросим выписку и сверим, на каком основании продавец получил объект и кто владел им раньше. Долевую собственность и свежее дарение отмечаем отдельно. Помогаем и по вопросам налога при продаже квартиры.

Новостройки напрямую от застройщика

Свободные лоты из шахматок застройщиков — корпус, этаж, площадь, цена метра, срок сдачи. Правила продажи недвижимости в новостройке те же, только продавцом выступает застройщик.

Частые вопросы покупателей

Считайте оба варианта и берите тот, где сумма к уплате меньше. Для купленной квартиры расходная схема почти всегда выигрывает, для полученной даром — миллион.

К одной квартире применяется что-то одно. Если за год вы продали два объекта, по каждому допустимо выбрать свой вариант.

Лимит составляет один миллион рублей на календарный год и на всё проданное жильё сразу. Продажи иногда разносят по разным налоговым периодам, чтобы вычет сработал дважды.

Проценты учитываются наравне с ценой договора на покупку. Банк выдаёт справку по заявлению, и инспекция принимает её без дополнительных вопросов.

При продаже квартиры целиком лимит делится между совладельцами пропорционально долям. Если доли проданы разными договорами, каждый продавец получает полный лимит.

Доходом признаётся кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент ноль целых семь десятых. Занижение цены в договоре экономии на налоге не даёт.

Когда вычет полностью перекрыл доход от продажи, отчитаться всё равно нужно. Если минимальный срок владения квартирой прошёл, декларация не подаётся вовсе.

Освобождение работает, когда семья купила другое жильё больше по площади либо по кадастровой стоимости. Учитывается и то имущество, которое записано на супруга.

Пришлите вводные, вернём расчёт по обоим вариантам и список бумаг к декларации. Наши услуги оплачивает застройщик, так что расчёт налога обойдётся вам в ноль рублей.

Посчитаем оба варианта за вас Пришлите цену покупки, цену продажи и дату регистрации права — вернём расчёт с суммой налога к уплате по каждому способу. Открыть каталог

Восстановим документы о покупке

Опишите ситуацию: подскажем, где взять дубликаты и чем ещё можно подтвердить затраты до продажи.

Что важно перед продажей

Квартиры при продаже налогов вычет устроен просто: либо миллион рублей без бумаг, либо подтверждённые затраты на приобретение объекта. Считать нужно оба варианта, потому что разница между ними доходит до сотен тысяч рублей.

Миллион берут, когда жильё досталось без затрат — приватизация, наследство, дар. Расходную схему выбирают для купленного жилья: в него входит и цена договора, и уплаченные банку проценты по ипотеке. То же правило работает для дома, комнаты и доли.

Долевая собственность даёт дополнительный ход: отдельные договоры по каждой доле дают каждому собственнику свой миллион. Семьи с двумя детьми при соблюдении условий статьи освобождаются от налога независимо от срока владения квартирой.

Занижать цену квартиры бессмысленно: база налога считается минимум от семидесяти процентов кадастровой стоимости. Мы разбираем ситуацию и сопровождаем продажу бесплатно — вознаграждение нам платит застройщик, а не вы.

Чтобы уменьшить налог, соберите подтверждающие бумаги, сверьте данные по реестру и храните договорённости в письменном виде. В споре устные договорённости не выручат.