Статья 170 ГК Риск для обеих сторон Разбор бесплатно

Продать квартиру по дарственной: чем рискуют обе стороны

Формально подписать дарственную вместо купли продажи можно, но деньги за квартиру такой документ вам не защитит. Разбираемся, почему прикрытая сделка ничтожна, чем рискует каждая сторона и в каких случаях договор дарения уместен. Каталог охватывает двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны вдоль 40 км побережья: готовые лоты стоят от 6,9 млн рублей, метр — от 259 тысяч до 2,05 млн. Смотреть каталог

Природа двух разных договоров

Четыре ориентира, которые задают рамку и не меняются от сделки к сделке.

Подарок передаётся только даром Подарить квартиру можно исключительно безвозмездно: встречной передачи денег или услуг закон не допускает. Как только в тексте появляется плата, договор дарения перестаёт быть собой. Если деньги вы передаёте молча, мимо бумаг, доказать их потом почти невозможно. Одаряемый вправе оставить квартиру себе и не платить вам ничего, и суд встанет на его сторону.

Купля продажи держится на цене В купле продажи цена относится к существенным условиям: без неё документ не считается заключённым. Покупатель обязан заплатить, продавец обязан передать квартиру, и обе обязанности защищены судом. Расписка, аккредитив или банковская ячейка фиксируют ваш расчёт за квартиру. Дарственная ни одной такой гарантии не даёт, поэтому продать квартиру через неё небезопасно.

Прикрытая сделка ничтожна Статья 170 Гражданского кодекса называет притворной ту сделку, что прикрывает другую. Такое дарение ничтожно с самого начала, и суд применяет правила прикрываемой купли продажи. Обратиться с иском вправе любая сторона и любое заинтересованное лицо, например совладелец. Информация о расчётах, переписка и расписки становятся доказательствами против вас.

Последствия наступают у обеих сторон Продавец рискует остаться без денег, потому что обязанности платить у одаряемого нет. Покупатель может потерять квартиру, если сделку признают недействительной по иску родни или сособственника. Вдобавок дарение постороннему человеку рождает налог с кадастровой стоимости квартиры. Выгоды у схемы нет ни у одной стороны, и размер потерь считают уже в суде.

Порядок безопасного оформления

Шесть действий по порядку. Пропуск любого дорого обходится позже.

1

Формулируем, за что уходит квартира Сначала определите: жильё передаётся даром или за деньги. Ответ определяет договор, а не наоборот, и подменять одно другим смысла нет. Даром внутри семьи оформляют дарение, за деньги — куплю продажи квартиры. Смешанных конструкций закон для недвижимости не предусматривает, необходимо выбрать что-то одно.

2

Проверяем состав собственников Выписка покажет, чья это квартира и есть ли доли у других людей. Долю в общей собственности продают с соблюдением преимущественного права совладельцев. Квартиру целиком, записанную на одного человека, можно передать без извещений. Обременения, аресты и запреты на квартиру видно в том же документе.

3

Берём согласия, если они требуются Для квартиры, купленной в браке, нужно нотариальное согласие вашего супруга. Если доля принадлежит ребёнку, потребуется разрешение органов опеки по месту жительства. Ипотечная квартира передаётся только с согласия банка-залогодержателя. Без этих бумаг регистратор сделку остановит и вернёт вам пакет.

4

Выбираем форму сделки Сделки с долями и с участием несовершеннолетних удостоверяет нотариус, иначе запись не появится. Квартиру целиком от одного собственника можно оформить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение стоит денег, а устойчивость договора в суде оно заметно повышает. Текст лучше составить с юристом, а не по шаблону из сети.

5

Фиксируем расчёты за квартиру Аккредитив, ячейка или счёт эскроу раскрываются после появления записи о переходе права. Расписку продавец пишет собственноручно и отдаёт покупателю в момент получения средств. Наличные без документа — прямой путь к спору, где доказать оплату почти нечем. По договору дарения такой механики нет вовсе.

6

Вносим нового собственника в реестр Комплект сдают в МФЦ, у нотариуса либо отправляют онлайн, заверив электронной подписью. Запись появляется за пять рабочих дней, при подаче через банк выходит быстрее. Новая выписка приходит уже на нового собственника квартиры. До этой записи ваш договор остаётся обещанием, а не переходом права.

Мотивы, которые приводят к подмене

Четыре случая из практики. Среди них, вероятно, есть и ваш.

Обход преимущественного права Владелец доли не хочет извещать совладельцев и оформляет дарение вместо продажи квартиры. Сособственник вправе оспорить такую сделку и перевести права покупателя на себя. Срок на иск короткий, но суды подобные дела разбирают охотно. Законный путь проще: письменное извещение и месяц ожидания, а после истечения срока долю можно продать любому. Попытка снизить налог Продавец надеется, что договор дарения избавит от НДФЛ, ведь дара между родственниками налог не касается. Для постороннего получателя всё наоборот: он заплатит налог с кадастровой стоимости квартиры. Покупатель при этом теряет право на имущественный вычет с покупки жилья. Экономия оборачивается для вас лишними расходами. Квартира в общей собственности супругов Подарить совместно нажитую квартиру без нотариального согласия второго супруга нельзя. Попытка обойти это правило заканчивается иском о признании сделки недействительной. Сначала выделяют доли соглашением о разделе имущества или брачным договором. Только после этого вы вправе распорядиться своей частью и продать её. Ускорение сделки с ипотекой Иногда дарственную предлагают, чтобы не ждать одобрения банка, когда покупателю нужна ипотека. Залоговая квартира так не передаётся, и запись регистратор попросту не внесёт. Проще погасить долг: обременение снимают за три рабочих дня. После этого квартиру можно продать по обычным правилам и получить деньги.

Отличия дарения от купли продажи

Таблица собрана по предложениям сочинских застройщиков. Цифры не норма закона, а сложившаяся практика первичного рынка.

Пункт Дар Купля продажи

Плата за объект запрещена существенное условие

Защита денег отсутствует расписка и аккредитив

Налог у получателя 13% вне близкой родни нет

Вычет покупателю не положен до 2 млн ₽

Право совладельцев не применяется извещение обязательно

Режим у супругов личное имущество совместное имущество

Последствия, заметные не сразу

Четыре формулировки, которые читают внимательнее прочих.

Риск первый

Деньги остаются у покупателя Одаряемый по закону ничего не должен, поэтому взыскать плату по дарственной вы не сможете. Суд откажет: обязанности платить в тексте нет и быть не может. Расписка о передаче средств в такой ситуации играет против продавца, подтверждая притворность. Продать квартиру безопаснее обычным договором купли продажи.

Риск второй

Квартира возвращается дарителю Когда сделку признают ничтожной, стороны возвращаются в исходное положение. Покупатель отдаёт квартиру, а деньги ему возвращают только при доказанной оплате. Доказать передачу наличных без бумаг удаётся редко, и доход от сделки теряется. Потери здесь тяжелее, чем экономия на налоге.

Риск третий

Налог у получателя подарка Получатель вне близкой родни платит НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры. Ставка тринадцать процентов, а с крупных сумм налоговый платёж выше. Декларацию подают до тридцатого апреля следующего года, срок уплаты налога — пятнадцатое июля. Сумма нередко превышает всё, что стороны рассчитывали сэкономить.

Риск четвёртый

Потеря вычета покупателя Имущественный вычет с покупки жилья одаряемому не положен: расходов у него нет. Для вашей семьи это потерянные деньги при возврате налога. Вдобавок при дальнейшей продаже квартиры показать расходы тоже не выйдет, и база вырастет. Учитывать эту потерю нужно заранее, до подписания.

Документы для чистой сделки

Четыре бумаги, с которыми продажа проходит без признаков притворности.

Выписка из реестра Показывает собственника, доли и обременения. Свежий документ по квартире заказывают онлайн и получают за сутки. В нём же видно основание, по которому квартира получена.

Согласие супруга Нужно для квартиры, приобретённой в браке. Удостоверяет его нотариус, без такой бумаги распорядиться общим имуществом нельзя.

Извещение совладельцам Требуется при продаже доли в квартире. Направляют письменно, месяц ожидания отсчитывают с даты вручения адресату.

Расписка или аккредитив Подтверждают ваш расчёт за квартиру. Условия дарения подобных документов не предполагают, и защиты у денег не остаётся.

Цифры и сроки по теме

Ориентиры сочинского рынка: по ним видно, укладывается ваш бюджет в график или нет.

Статья о притворности 170 ГК сделка ничтожна

Срок по доле 30 дней совладельцам Именно столько длится ожидание ответа на извещение, после чего долю предлагают постороннему.

Запись о новом хозяине 5 дней через МФЦ, онлайн быстрее

Вычет покупателю до 2 млн ₽ при купле продажи

Подбор бесплатно Сопровождение сделки Купить квартиру в Сочи по нормальному договору Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, минимальный лот — 6,9 млн рублей. Сделка с застройщиком проходит одним договором, без схем и без наследников. Открыть каталог

С чего удобно начать

Сопровождаем сделку от первого показа до ключей, вознаграждение платит застройщик.

Оценка рисков для сторон

Опишите, кому и за что уходит квартира, — скажем, какой договор подойдёт и чем рискует каждая сторона. Ответ приходит в тот же день и стоит ноль рублей.

Проверка вашего объекта

Запросим выписку и проследим, откуда у продавца право и через чьи руки прошёл объект. Свежие дарения в цепочке отмечаем отдельно, потому что вопросы к нему возникают у любого покупателя.

Новые дома с чистой историей

Свободные лоты из шахматок застройщиков, включая корпус, этаж, площадь, цену метра и срок сдачи. Работаем на рынке недвижимости города с 2013 года, и подбор для вас бесплатный.

Частые вопросы покупателей

Документ подписать никто не мешает, но плата делает сделку притворной. Суд применит к ней правила купли продажи квартиры, а деньги вам придётся доказывать отдельно.

Обязанности платить у одаряемого нет, взыскать сумму по дарственной невозможно. Расписка о передаче средств только подтвердит притворность сделки.

При признании сделки ничтожной квартиру возвращают прежнему владельцу. Деньги вернут лишь при убедительных доказательствах оплаты, а их обычно не бывает.

Супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры освобождены. Постороннему получателю начисляют налог с кадастровой стоимости квартиры.

Имущественный вычет с покупки положен тому, кто заплатил за квартиру. У одаряемого расходов нет, поэтому и возврата налога не будет.

Совладельцам направляют письменное предложение с ценой и остальными условиями сделки. После истечения месяца долю можно продать постороннему на тех же условиях.

Дарственную можно подписать, когда квартиру передают даром близкому человеку. Налога в такой ситуации нет, и спорить о расчётах некому.

Продажа подаренной квартиры без налога возможна после минимального срока владения. Отсчёт идёт от даты записи о вашем праве в реестре.

Пришлите вводные, вернём сравнение двух договоров с рисками, расходами и сроками. Платит за эту работу застройщик, поэтому сравнение для вас бесплатно.

Подберём безопасное основание Расскажите про стороны и про деньги — вернём сравнение двух договоров с рисками и списком документов по квартире. Открыть каталог

Проверим ваш случай

Опишите условия: скажем, чем это грозит и как переоформить сделку законно.

Главное о выборе договора

Квартиру по дарения договору продать можно ли — вопрос звучит часто, а ответ один: подписать бумагу, но защиты у неё нет. Подарок передаётся безвозмездно по своей природе, и плата превращает договор дарения в притворную сделку.

Статья 170 Гражданского кодекса такую сделку признаёт ничтожной и применяет правила прикрываемой купли продажи. Продавец рискует не увидеть денег, покупатель — потерять квартиру по иску совладельца или родни. Продать квартиру этим путём не выходит ни у кого.

Добавьте сюда налог у получателя со стороны, потерю имущественного вычета с покупки и невозможность показать расходы при дальнейшей продаже квартиры. Задуманная экономия исчезает, а в ряде случаев квартира оказывается продана в убыток.

Договор дарения уместен там, где квартиру передают даром: родителям, детям, супругу, внукам, бабушкам и дедушкам. За деньги оформляют куплю продажи с распиской и аккредитивом. Мы разбираем вашу ситуацию и сопровождаем сделку бесплатно — комиссию нам платит застройщик.

Правильный порядок такой: квартиру выбирают по корпусу и этажу, затем подгоняют под неё оплату. Если первым решает бюджет, покупка чаще разочаровывает.