Статьи 380–381 ГК Двойная сумма Расписка и соглашение

Задаток при покупке квартиры, вернут или нет

Деньги переданы, а сделка встала. Дальше всё решают три вещи: чья вина, что написано в документах и на какой стадии остановилось исполнение. Разбираем каждую ситуацию отдельно. Вход в каталог от 6,9 млн, метр 259 тыс — 740 тыс, до моря 15 минут. Смотреть каталог

Опоры, на которых держится возврат

Закон описывает исход коротко. Ниже эти правила простым языком, без отсылок к номерам статей.

Виноват покупатель — деньги остаются Отказ без законного основания оставляет задаток продавцу. Так работает мера ответственности за неисполнение обязательств. Именно из-за этого правила задаток заключают только при твёрдом намерении выйти на сделку купли продажи. Задаток тут работает как плата за ваше решение, и вернуть его нельзя, задатка размер на исход не влияет, в задатке смысл именно такой.

Виноват продавец — двойная сумма Продавец, сорвавший сделку, обязан отдать деньги в двойном размере. Дополнительно закон разрешает взыскать убытки. На практике одно это условие удерживает продавца от соблазна продолжать показы ради лучшей цены. Задаток в двойном размере продавец платит из своих денег, про возврат задатка в такой ситуации речи нет, речь про выплату.

Разошлись мирно — возврат Если обязательство прекращено по соглашению сторон до начала исполнения, задаток вернётся целиком. Достаточно подписать короткий документ о расторжении и указать в нём дату передачи денег обратно. Задаток при этом идёт обратно тем же путём, каким пришёл. О задатке пишут отдельной строкой в расторжении.

Стало невозможно — тоже возврат Объект под арестом, продавец умер, дом признан аварийным. Законом такие обстоятельства отнесены к невозможности исполнения, ответственности нет ни у кого, и деньги возвращаются покупателю. Задаток вернут в исходной сумме, без удвоения. К задатку в такой ситуации претензий нет ни у кого.

Порядок действий до передачи денег

Шесть действий, которые определяют исход спора заранее. Без них разговор о возврате превращается в слово против слова.

1

Проверка объекта и продавца Паспортные данные, выписка ЕГРН, основания собственности, согласие супруга, долга по коммунальным нет. Юридические риски закрываются до передачи денег, а не после. По новостройке смотрим документы застройщиков и счета эскроу. Квартиры без чистых документов до задатка не доходят.

2

Подписываем предварительный договор Стороны заключают его целью зафиксировать намерений серьёзность, цену и дату сделки. Здесь же описывают объекта адрес и площадь. Без этого документа обеспечивать нечего, и любой спор вы проиграете. Задаток без предварительного договора закон читает как аванс.

3

Соглашение о задатке Отдельный документ с суммой, сроком и условиями возврата. Правильно оформить его стоит письменно, независимо от размера: устная договорённость законом не защищена. Соглашение о задатке подписывают обе стороны в двух экземплярах.

4

Передача и подтверждение Наличные закрывает расписка продавца, переводом — платёжное поручение с назначением. Аккредитив тоже подходит и снимает вопрос подтверждения получении денег. В назначении платежа пишут слово «задаток» и реквизиты соглашения.

5

Подготовка к сделке Продавец собирает документов пакет, вы готовите оплаты источник. Если понадобился ремонт бумаг, срок сдвигают допсоглашением, а не устно. Квартиры на этой стадии уже снят с показов.

6

Выход на сделку Сделка купли продажи подписывается в назначенную дату, задаток идёт в зачёт стоимости. Регистрация собственности занимает от трёх рабочих дней. Задаток идёт в зачёт цены квартиры и не пропадает.

Ситуации, в которых спорят чаще всего

Пять типовых историй с сочинского рынка. Исход в каждой зависит от одной строчки в договоре.

Банк отказал в кредите По умолчанию это зона ответственности покупателя, и деньги остаются у продавца. Условие про отказ банка вносят в текст заранее. Тогда задаток вернётся, а сделка расходится без потерь для двух сторон. Задаток при ипотеке требует запаса по срокам, Сделка в кредит вообще любит длинные сроки.

Нашлись обременения Проверка выявила залог, арест или скрытого собственника. Продавец обязан был раскрыть это до подписания, поэтому вина его, и покупатель вправе требовать двойном размере выплату. Задаток тут возвращают вдвое: продавец знал и молчал.

Покупатель передумал Никакого нарушения со стороны продавца нет, объект в порядке, срок не вышел. Деньги остаются у продавца, и практике судов эта позиция соответствует. Задатка в этой ситуации не жалко только тем, кто не проверял объект. Квартиру продавец обязан раскрыть целиком, без умолчаний.

Сроки сорвала опека Разрешение на сделку с долей ребёнка не пришло вовремя. Если срок в договоре стоял с запасом, виноватых нет и задаток вернётся покупателю полностью. Задаток вернут полностью, сделка просто откладывается. Квартиру вы всё равно получите, только позже.

Исход зависит от того, чья вина

Таблица отвечает на главный вопрос страницы. Столбцы читаются слева направо, от причины к деньгам.

Ситуация Чья вина Что с деньгами Основание

Покупатель отказался покупателя остаются продавцу мера ответственности

Продавец отказался продавца двойная сумма мера ответственности

Отказ банка, условие есть ничья возврат условие договора

Отказ банка, условия нет покупателя остаются продавцу общее правило

Скрытое обременение продавца двойная сумма нарушение гарантий

Расторгли по согласию ничья возврат прекращение до исполнения

Арест, смерть, авария ничья возврат невозможность исполнения

Продавец не отдаёт деньги: порядок давления

Четыре шага в порядке возрастания давления. Дальше первого доходит меньше половины историй.

Шаг спокойный

Письменное требование Направьте продавцу претензию со ссылкой на договор задатка и срок. Укажите реквизиты и дату, до которой ждёте перевод. В половине случаев этого достаточно, дополнительно ничего не нужно. Про задаток в претензии пишут прямо, со ссылкой на пункт, квартиру к этому моменту продавец обычно ещё держит.

Шаг документальный

Сбор доказательств Соберите соглашение, расписку, переписку и подтверждения перевода. Информации должно хватать, чтобы посторонний человек понял хронологию без ваших пояснений. Соглашение о задатке — главный документ этой папки.

Шаг юридический

Досудебная работа Юристы готовят расчёт требования, включать в него можно и убытки. Часто продавец платит на этой стадии: судиться со стороны, у которой все документы, невыгодно. Расчёт по задатку юристы прикладывают отдельным листом.

Шаг судебный

Иск и взыскание Практике известны сотни таких дел, и покупатель с правильными бумагами выигрывает. Решения исполняются через приставов, а расходы на юридические услуги суд возлагает на проигравшего. Задаток взыскивают вместе с процентами за пользование деньгами.

Цифры, которые стоит знать заранее

Ориентиры рынка Сочи. По ним видно, разумную схему предлагает продавец или нет.

Обычный размер 1–2% От стоимости жилья. В рублёвом выражении на сочинском метре это чаще всего от ста тысяч. Больше пяти процентов просят редко, и это повод задать вопросы. Задатка размер стороны согласуют до подписания, Квартире премиального сегмента правило подходит так же.

Срок соглашения 14–30 дней до сделки Столько живёт предварительный договор. Ипотека и опека в двух неделях не укладываются, берите верхнюю границу. Срок и задаток связаны: длиннее срок — выше риск для продавца.

Регистрация права 3–7 дней В электронном виде регистрация проходит быстрее, чем на бумаге. К этому сроку аккредитив уже раскрыт, и деньги у продавца. К этому дню задаток уже зачтён в цену квартиры.

Проверка бесплатно 1 день Столько занимает наша проверка объекта и продавца. Вывод юриста приходит вам письменно ещё до того, как деньги уйдут со счёта. Оценка задатка входит в эту же услугу.

Проверка бесплатно Комиссию платит застройщик Купить квартиру в Сочи так, чтобы вопрос возврата не возник Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, документы подняты до показа. Подскажем, какую схему выбрать, проверим продавца и доведём сделку до записи в реестре. Квартиры показываем без спешки, а задаток обсуждаем только после проверки. Открыть каталог

С чего удобно начать

От первого показа до ключей покупатель идёт с нами, а платит за это застройщик.

Живой каталог

Шахматки застройщиков наполняют каталог свободными лотами: корпус, этаж, площадь, цена метра. Информации в карточке ровно столько, сколько нужно для решения, и она совпадает с офисом продаж. Квартиры видно построчно, с фото и планировкой. Квартире каждой отведена своя карточка.

Одобрение кредита до задатка

Сравним предложения примерно двадцати банков и покажем платёж вместе со стартовым взносом. Заявка одна, решения приходят сразу от нескольких организаций, и выбираете вы, а не единственный банк. Квартиры в ипотеку берут и на первичке, и на вторичке.

Рассрочка застройщика

Если ипотека не подходит, можно платить в рассрочку до сдачи дома. Разберём график платежей и то, что происходит при просрочке. Сделать расчёт можно в день обращения. Квартиры в рассрочку есть не у каждого застройщика, квартиру в рассрочку тоже сначала бронируют.

Частые вопросы покупателей

Всё решает текст. Впишите отказ в кредите как основание возврата, и деньги вернутся. Без этой строки закон считает виноватым покупателя, потому что подбор источника оплаты — его зона ответственности.

Срок указывают в самом соглашении, и это правильный способ избежать спора. Если срок не оговорён, действует разумный: на практике деньги переводят в течение недели после подписания расторжения.

Можно, и практика по таким делам устойчивая. Понадобятся соглашение, расписка и подтверждения перевода. Юридические расходы суд возлагает на проигравшую сторону, поэтому цена вопроса для вас ниже, чем кажется.

Это прямое нарушение обязательств. Покупатель вправе требовать двойную сумму и убытки: например, разницу в цене, если аналогичный объект подорожал. Понадобится подтверждение, что вы были готовы к сделке.

Нет. Обеспечительного платежа механика мягче: он обычно просто удерживается или идёт обратно, без удвоения. В сделках с недвижимостью его применяют реже, чаще в аренде и длинных договорах.

Если сделка состоялась, деньги входят в стоимость и отдельно не считаются. Если сорвалась и сумма осталась у продавца, она признаётся его доходом. Вычет покупателю в этом случае не полагается.

Пишется от руки продавцем, с паспортными данными обеих сторон, суммой цифрами и прописью, датой и ссылкой на соглашение. Копию сохраните отдельно от оригинала.

На первичном рынке заключают договор бронирования: лот снимают с продажи на срок от двух дней. Условия возврата смотрите в тексте самого договора застройщиков, а не в кодексе.

Не влияет. Исход определяют вина и бумаги, а не то, сколько процентов от стоимости вы внесли. Крупная сумма лишь увеличивает цену ошибки при слабом договоре.

Читать стоит предмет, цену, срок выхода на сделку, порядок возврата и ответственность сторон. Если хотя бы один из пунктов размыт, документ переписывают до подписи, а не после.

Проверим документы до передачи денег Юридическая проверка объекта и продавца входит в сопровождение и ничего вам не стоит. Открыть каталог

Поможем вернуть деньги

Опишите ситуацию, ответим в течение часа и скажем, на что вы вправе рассчитывать.

От чего зависит исход

Ответ на вопрос задаток при покупке квартиры — возвращается он или нет, звучит так: возврат зависит не от вашего желания, а от того, чья вина сорвала сделку. Мирный разъезд и объективные обстоятельства дают полный возврат, вина покупателя — потерю денег, вина продавца — выплату вдвое.

Поэтому вся работа делается до передачи средств. Проверьте объект, зафиксируйте цену и дату, впишите условия возврата и отдельно оговорите отказ банка. Одна строчка в соглашении весит больше любых устных гарантий.

Мы сопровождаем сделки в Сочи с 2013 года и берём эту часть на себя. Проверка бесплатно, потому что вознаграждение нам платит застройщик, а не вы.

Про покупку в цифрах. Задатка обычный размер на сочинском рынке — один-два процента цены квартиры. Этого хватает, чтобы объект сняли с продажи, и не так больно потерять при срыве. Покупка с крупным задатком оправдана только тогда, когда до сделки остаётся месяц и больше.