Статьи 380–381 ГК Возврат и удержание Письменная форма

Аванс или задаток при покупке квартиры, в чём разница

Продавец просит предоплату, и от одного слова в документе зависит, вернутся ли ваши деньги при срыве сделки. Разбираем разницу простыми словами и показываем, что выбрать под вашу ситуацию. В каталоге Сочи — двадцать восемь адресов, квартиры от 6,9 млн ₽ в 15 минутах от моря, метр от 259 тыс, апартаменты от 10,6 млн ₽, медиана 740 тыс. Смотреть каталог

Опоры, на которых стоит выбор

Оба платежа идут в счёт цены и оба оформляются письменно. Дальше начинается отличие, ради которого их и различают.

Аванс, просто предоплата Аванс не обеспечивает обязательств — при отказе любой стороны деньги возвращаются покупателю целиком. Это удобно, когда решение ещё не окончательное и вам нужна пауза на проверку жилья. Разница аванса и задатка начинается ровно здесь — аванс ничего не обеспечивает. Аванс за квартиры любой стоимости возвращается покупателю полностью. Задаток — обеспечение Задаток по закону подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Отказ стоит денег обеим сторонам, и потому такой платёж выбирают при твёрдом решении. Соглашение задатке посвящённое подписывают обе стороны, и форма письменная. Размер задатка стороны согласуют до покупки, а не в день сделки. Разница видна при срыве Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Виноват продавец — он возвращает сумму в двойном размере. С авансом такого нет ни в одну сторону. Вернуть задаток при своей вине покупателю не удастся ни через суд, ни по договорённости, из-за задатка продавец теряет свободу манёвра, и это его дисциплинирует.

Сомнение решает не в вашу пользу Когда из документа непонятно, что вносит покупатель, закон признаёт платёж авансом. и потому слово в тексте пишется прямо, а не подразумевается сторонами. Сумму задатка и слово «задаток» пишут в тексте прямо, иначе платёж читается как аванс.

Порядок действий до передачи денег

Пять шагов, одинаковых для обоих платежей. Именно на них держится ваша защита, а не на устных договорённостях.

1

Проверка продавца и объекта Паспорт, выписка ЕГРН, основание права, согласие супруга, отсутствие зарегистрированных лиц. Юридической проверкой закрываются риски до того, как деньги ушли. По новостройке смотрим документы застройщика и счета эскроу. Проверка недвижимости закрывает риски до того, как вы решите оформить предоплату, квартиры без полного пакета документов до покупки не доходят.

2

Выбор схемы под ситуацию Твёрдое решение и короткий срок — задаток. Нужна проверка, ждёте решение банков или продаёте своё жильё — аванс. Разница здесь не в сумме, а в том, кто чем рискует при отказе. Отличие аванса от задатка тут важнее размера, для покупки в ипотеку аванс подходит лучше задатка.

3

Предварительное соглашение сторон Документ фиксирует цену, адрес, срок выхода на сделку и описание объекта. Без него обеспечивать нечего — обязательства сторон должны быть где-то записаны. В договоре о задатке указывают и адрес квартиры, и её площадь.

4

Соглашение о предоплате Отдельный документ или раздел внутри предварительного. Здесь важно указать сумму, дату основной сделки, условия возврата и последствия отказа каждой стороны. Прописать нужно и вид платежа, и порядок возврата, и дату основной сделки. Возврат задатка прописывают отдельным пунктом, без отсылок.

5

Передача и подтверждение Наличные закрывает расписку продавца, перевод — платёжное поручение с назначением платежа. Аккредитив тоже подходит — банк фиксирует и дату, и сумму без вашего участия. Передать деньги наличными можно, но расписку продавца берите всегда. После покупки эти бумаги остаются у вас на случай спора.

Ситуации, в которых выбор очевиден

Схема одна, но обстоятельства подсказывают, какую предоплату стоит внести именно вам.

сделка в ипотеку Решение банков приходит раньше, чем оценка объекта, и отказ возможен на любом этапе. Аванс здесь безопаснее — деньги вернутся. Задаток при ипотеке берут, только когда кредит уже одобрен под конкретный адрес. Задаток при ипотеке рискован: отказ банка становится вашей виной, аванс тут спасает бюджет, а задаток его ставит под удар. Альтернативная сделка Вы продаёте своё жильё и покупаете новое одной цепочкой. Сроки плавают, и потому предоплаты по всей цепочке лучше держать возвратными, иначе чужая задержка станет вашим убытком. Квартиры в цепочке продаются и покупаются в один день.

Твёрдое решение и один продавец Объект проверен, деньги на счету, срок короткий. Тогда задаток работает на вас: он снимает квартиру с продажи и лишает продавца соблазна продолжать показы ради лучшей цены. Задаток здесь работает как гарантия того, что квартиру не продадут другому. Размер задатка при коротком сроке держат минимальным.

Новостройка от застройщика Компания оформляет бронирование: лот снимают с продажи, цена фиксируется на несколько дней. Это отдельная схема, и условия возврата смотрите в самом договоре, а не в кодексе. Аванс и задаток на первичном рынке заменяет бронирование по договору. Квартиры от застройщика бронируют без задатка вовсе.

Предоплата бывает трёх видов

Сравнение по признакам, которые вы увидите в документах. Оно же отвечает на вопрос, что выбрать.

Признак Задаток Аванс Обеспечительный платёж

Статья закона 380–381 ГК прямой нормы нет 381.1 ГК

Форма письменная всегда письменная письменная

Отказался покупатель деньги у продавца возвращается удерживается

Отказался продавец двойном размере возвращается возвращается

Идёт в счёт цены да да по соглашению

Когда выбирают решение принято нужна пауза длинные сроки

Сделка сорвалась: чем закончится

Четыре исхода из практики. Итог зависит от вида платежа и от того, кто отвечает за неисполнение.

Исход первый

Отказался покупатель С авансом деньги возвращаются в полном объёме, спорить не о чем. С задатком сумма остаётся у продавца, и суд поддержит его, если бумаги оформлены правильно. Договор задатка при этом остаётся у продавца как доказательство его правоты. Про возврат задатка в этом сценарии говорить уже поздно.

Исход второй

Отказался продавец Аванс он просто возвращает. Задаток обязывает отдать вдвое больше, а сверх того закон разрешает взыскать убытки с зачётом уже внесённых средств. Двойной размер задатка закон называет мерой ответственности продавца. Аванс вернулся бы просто, а спор из-за задатка тянется месяцами.

Исход третий

Разошлись по договорённости Обязательство прекращено до начала исполнения — предоплата возвращается независимо от её вида. Достаточно подписать короткий документ о расторжении. Аванс и задаток в этом случае возвращаются одинаково быстро. Квартиры это касается в равной степени с домами и апартаментами.

Исход четвёртый

Исполнить стало невозможно Объект под арестом, продавец умер, дом признан аварийным. Кодекс закрывает обязательство, деньги возвращаются, ответственности нет ни у кого. Задаток возвращается в исходной сумме, без удвоения и без спора. Ни аванс, ни размер задатка тут значения не имеют.

Цифры, вокруг которых идут переговоры

Ориентиры сочинского рынка: по ним видно, предлагает продавец рабочую схему или давит на вас.

Размер предоплаты 1–2% Столько обычно вносит покупатель от цены жилья. Этого хватает, чтобы объект сняли с продажи, и не так больно потерять при форс-мажоре. Аванса в половину стоимости квартиры на рынке не просят. сделку это не удорожает — сумма идёт в цену квартиры.

Срок до сделки 14–30 суток Столько живёт предварительный договор. Ипотека и опека в две недели не укладываются, поэтому смотрите на верхнюю границу. Срок и сумма задатка увязаны между собой: длиннее срок — выше риск.

Регистрация права Три–семь суток Электронная регистрация быстрее бумажной. К этой дате деньги уже раскрыты продавцу. К этому дню вопрос предоплаты уже закрыт, деньги у продавца. Покупка считается закрытой после записи в реестре.

Юридическая проверка продавца 1 день Столько занимает наша юридическая проверка объекта и продавца. Письменное заключение будет у вас на руках прежде, чем вы отдадите деньги. Заключение по договору задатка входит в ту же услугу.

Проверка бесплатно Комиссию платит застройщик Квартира в Сочи и безопасная предоплата Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, документы подняты до показа. Подскажем, какую схему выбрать под ваш сценарий, проверим продавца и доведём сделку до регистрации права. Квартиру покажем в будний день, без спешки и давления. Открыть каталог

С чего удобно начать

Сопровождаем покупателя от первого показа до передачи ключей, и вознаграждение приходит от застройщика.

Живой каталог

Свободные лоты приходят из шахматок застройщиков: корпус, этаж, площадь и цена метра по каждой позиции. Данные обновляются, поэтому цена в карточке совпадает с офисом продаж. Квартиры в каталоге видно построчно: корпус, этаж, площадь, цена. Квартиру подберём под ваш бюджет и сроки покупки.

Подбор ипотеки под лот

Возьмём условия у пары десятков банков и рассчитаем платёж с первым взносом. Заявка одна, а решение приходит сразу от нескольких организаций, и выбираете вы. Купить квартиру в ипотеку проще, когда решение банков уже на руках. Квартиру в ипотеку берут и в новостройке, и на вторичном рынке.

Рассрочка застройщика

Когда кредит не подходит, работает рассрочка до сдачи дома. Покажем график и объясним, чем грозит задержка платежа. Сопровождение для вас бесплатное. Квартиры в рассрочку есть не у каждого застройщика Сочи, квартире с рассрочкой нужен свой график платежей.

Частые вопросы покупателей

Безопаснее аванс: при любом отказе деньги возвращаются. Но и продавец ничем не связан, показы продолжаются. Задаток даёт вам гарантию, что объект снят с продажи, и берёт за это симметричный риск.

Можно, пока основная сделка не состоялась. Стороны подписывают новое соглашение и указывают, что ранее внесённая сумма считается задатком. Старую расписку не выбрасывайте: она подтверждает дату передачи.

Только когда такое основание есть в тексте. По умолчанию отказ банков считается зоной ответственности покупателя. Формулировку про ипотеку вносите заранее, до передачи денег продавцу.

Платёжное поручение уже служит подтверждением, но расписку лучше взять. В назначении платежа обязательно укажите вид платежа и реквизиты соглашения, иначе спор о природе денег придётся решать в суде.

Застройщик называет фиксированную стоимость брони, обычно она невозвратная и не зависит от цены лота. При выходе же на сделку сумма целиком идёт в стоимость квартиры и не пропадает.

Направьте письменную претензию со ссылкой на срок из договора. Если реакции нет, вы вправе требовать возврата, а при задатке — двойную сумму. Переписку сохраняйте: она понадобится как доказательство.

Внесение денег фиксирует стоимости уровень, о котором договорились. Поэтому торг ведут до подписания: после передачи средств продавец не обязан двигаться дальше, а вы уже связаны обязательством.

По одному экземпляру у каждой стороны, ещё один остаётся у сопровождающего сделку специалиста. Паспорт и правоустанавливающие материалы копируются в дело: восстанавливать хронологию по памяти поздно.

Работает, но добавляется нотариус, а при участии детей — разрешение опеки. Срок получения бумаг легко съедает месяц, поэтому дату основной сделки ставьте с запасом.

Договор задатка фиксирует условия: сумму, срок, объект, последствия отказа. Расписка подтверждает, что продавец деньги получил. Нужны оба: без первого платёж считается авансом, без второго нечем доказать передачу средств.

Читайте текст, а не баннер: возврат работает только если он прописан. Спроса на такие условия хватает, и добросовестный продавец обычно соглашается. Отказ обсуждать возврат — сам по себе сигнал.

Проверка документов до предоплаты Юридическая проверка объекта и продавца входит в сопровождение и ничего вам не стоит. Открыть каталог

Подскажем, какой документ подписать

Опишите ситуацию — ответим в течение часа и подскажем, какой документ подписывать.

Как выбрать безопасный платёж

При покупке квартиры аванс или задаток выбирают не по размеру суммы, а по степени готовности сторон. Аванс — гибкая предоплата, которая возвращается при любом отказе. Задаток — обеспечение по статье 380: он дисциплинирует и продавца, и покупателя.

Ошибка почти всегда одна: платёж называют одним словом, а последствия ждут от другого. Пропишите вид платежа прямо, зафиксируйте цену и дату, добавьте условия возврата — и предоплата перестанет быть лотереей.

Если вы только выбираете жильё, спросите продавца заранее, какую схему он готов подписать. Ответ скажет о нём больше, чем состояние ремонта. Мы помогаем купить квартиру в Сочи и берём эту переписку на себя вместе с проверкой. Квартира в Сочи покупается один раз, и предоплата тут не мелочь.

Коротко про деньги. Аванса или задатка размер стороны определяют сами: закон предела не ставит. На сочинском рынке предоплата за квартиру держится в пределах одного-двух процентов цены, и этого достаточно, чтобы продавец снял квартиру с продажи.