3 или 5 лет Зачёт уплаченного НДФЛ Разбор бесплатно

Продажа подаренной квартиры: когда отсчёт срока даёт нулевой налог

Подаренную квартиру вы вправе выставить на рынок сразу, но цена вопроса зависит от одной даты. Разбираемся, откуда стартует срок владения квартирой, как считается база и почему уплаченный ранее НДФЛ вам зачтут. Метр в каталоге стоит от 259 000 ₽, а в сданных корпусах ключи выдают сразу. Смотреть каталог

Точки отсчёта, которые решают всё

Правила старта срока владения подаренной квартирой.

Запись в реестре как старт Срок владения квартирой стартует в день, когда Росреестр внёс запись о вашем праве, а дата подписания договора и день передачи ключей роли не играют. Эта информация стоит в выписке по квартире, в графе о государственной регистрации. Ошибка на пару месяцев стоит вам десятков тысяч рублей налога при продаже. Запись в декабре и сделка в январе — уже разные календарные годы.

Трёхлетний порог для близких Если квартира подарена супругом, родителем, ребёнком, бабушкой, дедушкой, внуком, братом или сестрой, порог равен трём годам. Перечень близкой родни закрыт нормой статьи кодекса и расширительному толкованию не подлежит. По истечении трёх лет вы продаёте квартиру без декларации и без налога, какой бы ни была цена. Тётя, дядя и двоюродная родня в перечень не входят, и для их дарения действует другой порог.

Пятилетний порог для прочих Квартира от неродственника продаётся без налога через пять лет после регистрации права. До истечения срока доход от продажи придётся показать и налог заплатить. Исключение одно: если эта квартира у вас единственная, порог снова сжимается до трёх лет. Долю в чужом жилье учитывать при проверке статуса тоже необходимо.

Кадастровая стоимость как база дара При получении подарка не от близкого человека одаряемый платит налог на доходы физических лиц с кадастровой стоимости подаренного жилья. Размер берут по кадастру на первое января года, в котором прошла регистрация. Уплаченная сумма не пропадает: её засчитывают, когда вы продаёте квартиру раньше порога. Двойного обложения одного объекта после дарения кодекс не допускает.

Расчёт налога по шагам

Шесть последовательных действий: порядок здесь важнее скорости.

1

Находим дату в выписке Заказываем электронную выписку по квартире, она приходит в течение суток. В разделе о правах стоит дата регистрации — точка старта срока владения. Там же видно основание, то есть договор дарения и самого дарителя. Документы по квартире и по дарению лучше собрать до первых показов.

2

Определяем свой порог Близкий родственник в роли дарителя даёт три года, любой другой — пять лет. Единственное жильё сокращает пятилетний порог до трёхлетнего независимо от родства. Статус единственного проверяют на дату перехода права к покупателю. Второе жильё или доля в чужом объекте этот статус ломают, будь то комната от родителей.

3

Поднимаем декларацию за год дара Если даритель не был близким родственником, вы платили НДФЛ при дарении. Эту сумму найдёте в своей декларации за тот год и в квитанции об уплате. Она понадобится для зачёта, поэтому копию храните вместе с договором дарения. Без подтверждающих бумаг зачёт инспекция не сделает.

4

Сравниваем цену с кадастром Доход считают по цене договора, но не ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости квартиры. Занижение суммы экономии не даёт, инспекция применит порог сама. Кадастровую стоимость берут на первое января года продажи. Покупателю заниженная цена создаёт риски, ведь при споре он вернёт лишь часть средств.

5

Выбираем, чем уменьшить доход Варианты здесь два — имущественный вычет в миллион рублей или зачёт ранее уплаченного налога. Применяют тот, который даёт меньшую сумму к уплате, и выбор вы делаете сами. Налоговый орган за вас его не сделает, необходимо указать вариант прямо в декларации. Расходы на покупку подаренного жилья показать нельзя, их попросту не было.

6

Отчитываемся и платим Декларацию подают до тридцатого апреля следующего года, деньги вносят до пятнадцатого июля. Заполнить бланк удобно в личном кабинете, часть сведений подтянется автоматически. Если порог владения пройден, отчитываться после продажи не нужно вовсе. Уплаты налога в этом случае не возникает ни при какой цене.

Ситуации, где отсчёт сдвигается

Четыре случая из практики. Квартиры стоят по-разному, но срок считается по одной схеме.

Доля добавилась к имеющейся Когда у вас уже была часть квартиры, а вторую подарили позже, срок для объекта считается с ранней даты. Владение по всей квартире отсчитывают от первой записи в реестре. Собранная таким образом квартира продаётся целиком без налога, если ранняя доля старше порога. Правило выручает семьи, которые годами собирали жильё по частям.

Дар между супругами Квартира, купленная в браке, входит в состав общего имущества супругов. Подарить её целиком нельзя, пока доли не выделены брачным договором. Сначала оформляют соглашение о разделе, затем дарение доли, и с этой записи идёт новый отсчёт. Продать подаренную квартиру супруг вправе без согласия второй стороны.

Дар с правом проживания дарителя В договор иногда включают условие о пожизненном пользовании квартирой. Такое условие видно в выписке, и покупатели относятся к нему настороженно. Продать квартиру по закону никто не мешает, но жилец останется, и цену это снижает. Покупателю такой пункт объясняют до задатка, иначе сделка разваливается на подписании.

Цепочка из двух дарений Квартира подарена вам, вы дарите её дальше близкому человеку, и срок у нового собственника стартует заново. Накопленный вами стаж владения к нему не переходит. Схема нередко используется в семьях, но налог продажи после второго дарения она не отменяет. Для нерезидентов правила по сроку те же, а платить налог им приходится по ставке тридцать процентов.

Даритель, порог и база рядом

Таблица показывает, чем варианты расходятся между собой на практике.

Кто подарил Порог Чем уменьшают доход

Родители или дети 3 года вычет 1 млн ₽

Супруг 3 года вычет 1 млн ₽

Бабушки, дедушки, внуки 3 года вычет 1 млн ₽

Братья и сёстры 3 года вычет 1 млн ₽

Тётя, дядя, друг 5 лет зачёт уплаченного НДФЛ

Любой даритель, жильё единственное 3 года вычет 1 млн ₽

Инструменты для ранней продажи

Четыре формулировки, которые читают внимательнее прочих.

Инструмент первый

Зачёт уплаченного налога Сумму, внесённую при получении подарка от неродственника, вычитают из дохода при продаже подаренной квартиры. Работает по заявлению в декларации, если сохранились квитанция и отчётность за год дарения. Норма прямо закрывает двойное обложение одного объекта. Для квартир высокой стоимости зачёт обычно выгоднее вычета.

Инструмент второй

Вычет в миллион рублей Из цены проданной квартиры вычитают миллион, налог считают с остатка. Лимит действует раз в календарный год и сразу на все жилые объекты. Для комнаты, доли или скромной студии вычет способен обнулить базу. Ипотека покупателя на расчёт налога при продаже не влияет.

Инструмент третий

Доли под отдельными договорами Когда квартира записана на нескольких человек, каждый заявляет вычет к своей доле. Отдельные договоры дают каждому продавцу полный лимит вместо общего. Схема требует аккуратного оформления и согласованных условий с покупателем. Семья экономит на налоге заметную сумму.

Инструмент четвёртый

Пауза до истечения порога Самый надёжный ход — дождаться конца трёхлетнего или пятилетнего срока. После этой даты доход не облагается совсем и декларация не подаётся. Иногда достаточно сдвинуть продажу на пару месяцев, и платить нечего. Дату вы проверите по выписке за минуту.

Документы к декларации

Четыре позиции пакета, которые собирают заранее.

Договор дарения Показывает дарителя, степень родства и дату подписания. Копию прикладывают к отчётности как основание права. Там же указана кадастровая стоимость, если стороны её вписали.

Выписка из реестра Подтверждает дату регистрации и состав собственников квартиры. Электронную форму заказывают онлайн и получают за сутки.

Старая декларация и квитанция Подтверждающие уплату бумаги нужны для зачёта. Без них инспекция уменьшит доход от продажи только на миллион. Дубликат квитанции запрашивают в банке или в личном кабинете.

Разрешение опеки Требуется, когда доля в квартире принадлежит ребёнку. Без бумаги от органов опеки регистратор сделку остановит.

Сроки и цифры для ориентира

С этими цифрами сочинского рынка обсуждать продажу проще и конкретнее.

Родственный дар 3 года срок владения без налога Прочий дар 5 лет до продажи кроме единственного жилья

Налоговый вычет продавца 1 млн ₽ Ровно столько длится наш разбор по конкретной квартире. Заключение отдаём письменно.

Кадастровый порог цены 70% ниже доход считают по нему

Подбор бесплатно Сопровождение сделки Выйти из подаренной квартиры и войти в новую Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, минимальный лот — 6,9 млн рублей. Посчитаем ваш срок владения и подберём новое жильё: комиссию нам платит застройщик. Открыть каталог

С чего удобно начать

Ведём покупателей квартир от первого показа до ключей, платит нам застройщик, а не вы.

Проверка вашей даты

Назовите дарителя и дату записи, вернём ответ про порог и сумму. Наш разбор длится один день и обходится бесплатно. Ответ приходит письмом со ссылкой на статью кодекса.

Подготовка квартиры к продаже

Закажем выписку, посмотрим обременения, вид собственности и условия договора дарения. Свежий дар покупатели изучают внимательнее, и прозрачный пакет документов снимает вопросы.

Новостройки Сочи в подборке

Свободные лоты из шахматок застройщиков, включая корпус, этаж, площадь, цену метра и срок сдачи. Сделки в новостройке проходят одним договором купли продажи с застройщиком. Рынок недвижимости Сочи ведём с 2013 года.

Частые вопросы покупателей

Отсчёт идёт со дня государственной регистрации права. Дату вы найдёте в выписке, в разделе о правах на квартиру.

Три года действуют, когда квартира подарена супругом, родителем, ребёнком, бабушкой, дедушкой, внуком, братом или сестрой. Для прочих дарителей порог пять лет после записи в реестре.

Сумму, внесённую при получении подарка от неродственника, вычитают из дохода продажи квартиры. Двойного обложения одного дара закон не допускает.

НДФЛ у одаряемого считают от кадастровой стоимости квартиры на первое января года регистрации. Эта же сумма потом идёт в зачёт при продаже.

Подаренная квартира не входит в совместно нажитое имущество. Распоряжаться ею вы вправе самостоятельно, нотариус согласие не запрашивает.

Доходом признают кадастровую стоимость квартиры, умноженную на коэффициент ноль целых семь десятых. Занижение цены экономии не создаёт, а покупателю добавляет рисков.

Срок по всей квартире идёт от момента появления первой доли. Поздние доли собственный отсчёт не запускают, и продать подаренную квартиру можно раньше.

Новый собственник получает свой отсчёт с даты своей записи. Ваш накопленный стаж владения к нему не переходит, и до продажи без налога ему ждать заново.

Пришлите дарителя, дату записи и цену, вернём расчёт и список документов. Наше вознаграждение вносит застройщик, разбор для вас бесплатный.

Скажем, есть ли у вас налог Пришлите дарителя, дату записи и цену — вернём расчёт по обоим вариантам и список бумаг к декларации. Открыть каталог

Снизим налог законно

Опишите ситуацию: подскажем, как законно снизить сумму или на сколько сдвинуть продажу.

С какой даты считать срок

Квартиры после дарения продажа упирается в одну дату — запись о вашем праве в реестре. От неё идёт срок владения: три года, когда даритель близкий родственник, и пять лет во всех прочих ситуациях.

Единственное жильё сжимает пятилетний порог до трёхлетнего независимо от родства. Доли, полученные в разное время, считаются от ранней записи, так что вся квартира нередко оказывается старше, чем кажется владельцу. Продажа в таком случае проходит без налога, и проверить дату стоит заранее.

При ранней продаже доход уменьшают вычетом в миллион рублей или зачётом налога, уплаченного при оформлении дарения от неродственника. База не бывает ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости квартиры, поэтому занижение цены смысла не имеет.

Согласие супруга на продажу такой квартиры не требуется: подарок остаётся личной собственностью одаряемого. Срок владения посчитаем, а продажу проведём бесплатно: наш гонорар оплачивает застройщик.

Новую квартиру выбирайте по корпусу и этажу, а схему оплаты подбирайте потом, под неё. Когда всё решает бюджет, итог обычно не радует.