Запрета на продажу нет 3 года или 5 лет Разбор бесплатно

Продавать квартиру после дарения: запрета нет, есть сроки

Вопрос про срок ожидания звучит так, будто закон держит подаренную квартиру под замком. Замка нет: право собственности у вас полное с первого дня, а сроки, про которые все спрашивают, относятся только к налогу. А если решите продать и сразу купить новое, в каталоге Сочи есть квартиры от 6,9 млн ₽ в 15 минутах от Адлера. Смотреть каталог

Права собственника с первого дня

Четыре опоры, они снимают вопрос про запрет на продажу подаренной квартиры.

Полное право с момента записи Одаряемый становится собственником в день, когда запись про переход внесена в реестр, и с этого дня квартиру разрешено выставлять в продажу. Ограничений по сроку владения закон не ставит: распоряжаться имуществом вы вправе сразу. Продать квартиру можно хоть на следующий день. Дарение даёт ровно те же права, что и договор купли продажи.

Слово «нельзя» родом из налога В обиходе под запретом понимают минимальный срок владения из налогового кодекса. Он не мешает сделке: квартиру продают и раньше, просто с дохода платят НДФЛ. Ждать три года или пять лет имеет смысл ради экономии. Цену вопроса вы посчитаете заранее: она зависит от цены квартиры и от даты записи.

Согласие дарителя не требуется Даритель после передачи квартиры теряет права на объект и в сделке уже не участвует. Вопросы к дарителю возникают только при отмене дара через суд, а его подпись или уведомление для сделки не нужны. Продать квартиру вы можете без его участия.

Дата в выписке важнее дат в договоре Срок владения квартирой считают от даты государственной регистрации права в реестре, а не от дня подписания дарственной. Разница в месяц-два меняет сумму налога. Дата дарения и дата продажи квартиры — две разные точки, между ними и лежат те самые три года. Эту дату вы увидите в выписке из реестра.

Проверка своего срока по шагам

Шесть последовательных действий: порядок здесь важнее скорости.

1

Выписка из реестра Закажите электронную выписку: в цифровом виде она приходит в течение суток. В ней стоит дата государственной регистрации вашего права на квартиру — это и есть начало отсчёта, и с неё считают срок владения. Документы на квартиру удобно держать в одной папке.

2

Степень родства с дарителем Поднимите договор дарения и посмотрите, кто был дарителем. Родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры, супруги — это близкие родственники по семейному кодексу, и для дара от близкого родственника порог составляет три года. Дядя, тётя, двоюродная родня и посторонний круг лиц дают пятилетний порог. Наследство работает по тем же правилам, что и дар.

3

Статус единственного жилья Если другой квартиры в собственности у вас нет, порог падает до трёх лет независимо от дарителя. Учитывается имущество обоих супругов в браке, кроме жилья, купленного за 90 дней до продажи. Это одно из исключений общего правила. Проверьте состав имущества на дату сделки.

4

Расчёт налоговой базы Доход берут по цене договора, но не ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи. Если цены занижены, налоговые органы пересчитают доход по кадастру. Ставка для резидента 13%, для нерезидента выше. Стоимость объекта в договоре и доходы по нему рассчитываем заранее, до подписания бумаг.

5

Способ уменьшить налог Из дохода вычитают либо имущественный вычет в 1 млн рублей, либо НДФЛ, уплаченный вами при получении подарка. Указать выбор нужно в декларации, и берут тот вариант, что даёт меньший результат. Расходы дарителя на приобретение квартиры засчитываются, если сохранились документы покупки. Снизить платёж законными способами вы вправе всегда.

6

Декларация и оплата Отчёт подают до 30 апреля следующего года, а налог платить нужно до 15 июля. Если срок владения выдержан, декларация не требуется вовсе. При продаже раньше порога отчитаться необходимо даже при нулевом налоге. Оплата проходит через личный кабинет, и срок уплаты налогов лучше не двигать.

Случаи, где договор дарения связывает руки

Четыре случая из практики. Квартиры стоят по-разному, но график считается по одной арифметике.

Право проживания дарителя Бабушка подарила квартиру внуку и оставила за собой право жить в ней пожизненно. Запись про такое право в договоре дарения не мешает регистрации перехода, но сужает круг покупателей. Снять её удаётся соглашением сторон и новой записью в реестре. Обсудите этот вопрос с дарителем заранее.

Отлагательное условие в тексте Закон допускает обещание передать квартиру в будущем — к свадьбе, к окончанию вуза, к рождению ребёнка. Пока условие не наступило, права у вас ещё нет, и продавать нечего. Регистрация перехода идёт при наступлении события. Проверьте формулировку в своём экземпляре договора.

Право дарителя отменить дар Статьи кодекса дают дарителю отменить дарение в редких ситуациях: покушение на его жизнь, обращение с квартирой, грозящее её утратой, оговорка про переживание одаряемого. Покупатель этот риск учитывает и просит подтверждение отсутствия спора. Практика судов по отмене дара невелика.

Доля вместо целой квартиры Если вам подарена доля, продажа идёт по особому порядку: совладельцев извещают письменно, и месяц у них есть на преимущественную покупку. Сделка с долей удостоверяется у нотариуса, и сроки выхода на сделку растягиваются. Доли удобнее выкупать или продавать пакетом, тогда покупатель получает целый объект.

Минимальный срок по дарителям

Срок зависит от того, кем вам приходится даритель.

Кто подарил Минимальный срок Итог ранней продажи

Родители или дети 3 года НДФЛ 13% с разницы

Бабушка, дедушка, внуки 3 года вычет 1 млн рублей

Братья и сестры 3 года зачёт уплаченного НДФЛ

Супруги в браке 3 года по истечении срока налога нет

Тётя, дядя, двоюродные 5 лет ждать дольше или платить

Посторонний человек 5 лет НДФЛ при дарении уже платили

Частые заблуждения о дарственной

Четыре формулировки, которые читают внимательнее прочих.

Первый

Три года квартира под запретом Формулировка звучит так, будто реестр не примет документы на продажу квартиры раньше срока. Регистрация проходит в обычном порядке: пять рабочих дней через МФЦ, быстрее в электронном виде. Минимальный срок владения живёт в кодексе и на саму сделку не влияет. Продать подаренную квартиру вы вправе в любой момент.

Второй

Даритель вправе запретить продажу Даритель перестаёт быть собственником после подписания и регистрации, а запрет распоряжаться имуществом в договор внести нельзя. Исключения только два: право проживания и отлагательное условие. Одаряемый выставляет квартиру в продажу самостоятельно, а согласие прежнего владельца ни реестр, ни нотариус не спрашивают.

Третий

Налог платят оба участника НДФЛ при дарении возникает у одаряемого, и только если даритель ему не близкая родня. Даритель дохода не получает и не платит ничего. При продаже платить налог должен продавец квартиры по общим правилам. Две эти истории между собой не связаны.

Четвёртый

Нотариус обязателен всегда Нотариальная форма требуется для доли, для сделок с участием несовершеннолетних и подопечных. Целая квартира в единоличной собственности продаётся простым письменным договором. Оформление у нотариуса ускоряет регистрацию до одного рабочего дня.

Действия, если продать нужно сразу

Четыре шага на случай, когда ждать три года не выходит, а квартиру пора менять.

Посчитать налог заранее Возьмите цену, отнимите 1 млн рублей вычета и умножьте остаток на 13%. Полученную сумму закладывайте в план: она уходит из денег сделки и меняет ваш бюджет.

Поднять декларацию по дару Если НДФЛ при получении подарка вы платили, квитанция и старая декларация уменьшат новый налог на ту же сумму. Документы с договором дарения храните в одной папке.

Сверить цену с кадастром Кадастровую стоимость смотрите на 1 января года продажи. Цена договора ниже 70% от неё автоматически поднимает базу до этого порога, и налог посчитают по кадастру.

Обсудить срок с покупателем Иногда достаточно сдвинуть сделку на два-три месяца, и порог закрывается сам, а квартиру всё это время показывают покупателям. Покупатель новостройки ждёт ключей и не спешит, так что варианты с паузой до истечения срока обсуждаются спокойно.

Цифры, стоящие за словом «нельзя»

Ориентиры сочинского рынка: с ними разговор идёт предметнее.

Дар от близкой родни 3 года минимальный срок владения

Дар от иных лиц не менее 5 лет порог для остальных дарителей

Имущественный вычет 1 млн ₽ лимит при продаже раньше срока

Порог по кадастру 70% нижняя граница налоговой базы

Работаем в Сочи с 2013 года Подбор бесплатно Сменить подаренную квартиру на новый корпус в Сочи Двадцать восемь адресов от Кудепсты до Красной Поляны, цена метра стартует от 259 000 рублей, минимальный лот стоит 6,9 млн рублей. Подбор и сопровождение для вас бесплатны, комиссию нам перечисляет застройщик, а ипотека оформляется через аккредитованные банки. Открыть каталог

С чего удобно начать

Сопровождаем сделку полностью, начиная с подбора квартиры и заканчивая записью в реестре.

Разбор вашей даты

Пришлите выписку — назовём точную дату, с которой пошёл отсчёт, и посчитаем налог при продаже квартиры.

Подготовка квартиры к продаже

Поможем оформить пакет бумаг, снять лишние записи и выйти на сделку без пауз.

Новые квартиры после продажи

Свободные лоты идут из шахматок застройщиков: корпус, этаж, площадь, цена метра и новые сроки сдачи.

Частые вопросы покупателей

Одаряемый становится полноправным собственником с момента записи в реестре. Нормы, запрещающей продать квартиру сразу, в кодексе нет, и регистрация права нового собственника квартиры проходит обычным порядком. Ограничения бывают только те, что стороны сами вписали в договор.

Считают от даты государственной регистрации вашего права, она стоит в выписке. День подписания дарственной и день передачи ключей на отсчёт не влияют.

Порог в три года работает при даре от родителей, детей, бабушки, дедушки, внуков, братьев и сестёр, супругов. Он же применяется, если продаёте квартиру единственную.

Даритель после перехода права теряет отношение к объекту и на продажу не влияет. Согласие потребуется, если в договоре записано его право проживания и вы хотите эту запись снять. Других поводов спрашивать его нет.

Выходите на сделку и закладывайте налог в расчёт. Доход уменьшают вычетом в 1 млн рублей либо суммой НДФЛ, уплаченной при получении подарка.

Основания перечислены в статьях кодекса: покушение на жизнь дарителя, обращение с квартирой, грозящее утратой, переживание одаряемого при прямой оговорке. Отмена идёт судебным порядком, и практика таких дел невелика.

Регистрации перехода такая запись не препятствует, но покупатель получает квартиру с жильцом. Снимают запись соглашением сторон, затем вносят изменения в реестр.

Даритель отдаёт квартиру даром, дохода у него не возникает. НДФЛ появляется у одаряемого, если он не близкий родственник дарителю. У детей и родителей такой обязанности не возникает.

При продаже раньше минимального срока отчитаться необходимо, даже когда налог выходит нулевым. Если порог закрыт, декларация не требуется вовсе. Например, дар от матери и продажа через четыре года отчёта не требуют.

Посчитаем ваш налог за один разговор Назовите дату дара, степень родства с дарителем и примерную цену — назовём сумму к уплате и скажем, есть ли смысл ждать. Открыть каталог

Разберём ваш срок владения

Напишите нам: разберём ваш договор дарения, найдём дату отсчёта и подскажем, как снизить налог законным способом.

Ограничивают не годы, а условия

Сколько лет нельзя продавать квартиру после дарения — вопрос про налог, а не про запрет. Запрета в законе нет: собственность переходит к одаряемому в день записи в реестре, и распоряжаться ею вы вправе сразу.

Годы, про которые спрашивают, — это минимальный срок владения из налогового кодекса. Три года для дара от близкой родни и для единственного жилья, пять лет для остальных случаев. Отсчёт идёт от даты регистрации права, а не от подписания дарственной.

Ранняя продажа подаренной недвижимости законна, просто с дохода платят НДФЛ. Уменьшить его помогают вычет в 1 млн рублей, зачёт уплаченного при дарении налога и расходы дарителя на покупку. База при этом не бывает ниже 70% кадастровой стоимости.

Ограничивают продажу не годы, а условия договора: право проживания дарителя, отлагательное условие, доля вместо целого объекта. Мы работаем в Сочи с 2013 года, разберём ваш случай и поможем выбрать новую квартиру, пока идёт подготовка сделки.

Сначала выбирайте квартиру по корпусу и этажу, а уже под неё подбирайте условия оплаты. Когда выбор диктует бюджет, итог обычно разочаровывает.