3 или 5 лет Вычет 1 млн ₽ Согласие супруга не нужно

Продать квартиру после дарения: как это делается и какой налог

Подаренное жильё продаётся так же, как любое другое, но налоговая часть здесь своя. Разбираем, как продать такую квартиру: сроки владения, расчёт НДФЛ и порядок сделки от выписки до расчётов. В каталоге Сочи есть объекты от 6,9 млн ₽, а предварительный расчёт налога для вашей ситуации занимает около 5 минут. Смотреть каталог

Правовая рамка сделки

Четыре опоры сделки. Выгоды продажи после дарения видны с первого взгляда, ограничения — лишь в договоре, так что разбираем и те и другие.

Право полное с первого дня Как только запись о дарении внесена в реестр, вы становитесь полноправным собственником. Продать квартиру можно хоть на следующий день: закон никаких запретов не ставит. Ограничение здесь только налоговое, и касается оно не сделки, а суммы, которую придётся отдать бюджету. Разбираемся дальше именно с этим: когда квартиру можно продать без НДФЛ, а когда налог придётся считать.

Личная собственность одаряемого Подаренная квартира не входит в совместно нажитое имущество, даже если получена в браке. Согласие супруга на продажу такой квартиры не требуется, и нотариус его не спрашивает. Делить эту квартиру при разводе тоже не будут: режим общего имущества супругов на подарки не распространяется. Продать квартиру вы вправе самостоятельно, и покупателю дополнительных бумаг не потребуется.

Срок владения от даты записи Отсчёт идёт не от подписания дарственной и не от передачи ключей на квартиру, а от дня регистрации права. Дату вы найдёте в выписке на квартиру, в графе о государственной регистрации. Ошибка на пару месяцев здесь стоит десятков тысяч рублей налога. До истечения этого срока продавать квартиру невыгодно, а после — свободно и без декларации.

Даритель к продаже отношения не имеет После регистрации бывший владелец теряет права на квартиру полностью. Отменить дарение он может лишь в редких случаях, прямо названных законом. На саму продажу квартиры его мнение никак не влияет. Если квартира подарена с условием пожизненного проживания дарителя, это условие видно в выписке, и учитывать его придётся.

Порядок продажи по шагам

Шесть шагов от выбора лота до записи в реестре. Список шагов одинаков и для строящегося дома, и для вторички, отличаются только даты оплаты.

1

Смотрим дату в реестре Заказываем свежую выписку и находим дату, когда квартиру записали на вас. От неё считается срок владения, и от него зависит, будет налог или нет. Электронный документ по квартире приходит в течение суток. Информация в нём актуальна на день заказа, поэтому перед сделкой выписку берут заново.

2

Определяем свой срок Три года, если даритель — близкий родственник или продать вы собираетесь единственную квартиру. Пять лет во всех остальных случаях. Разница между этими двумя сроками и есть главная развилка всей темы. Например, племянник, получивший квартиру от дяди, ждёт пять лет, а сын от матери — три года.

3

Считаем налоговую базу Если срок не вышел, база — это цена продажи квартиры за вычетом миллиона рублей либо за вычетом ранее уплаченного налога с дарения. Выбирают тот вариант — даёт меньшую сумму к уплате. Налоговый инспектор сам за вас его не подберёт: необходимо указать выбранный вычет прямо в декларации.

4

Готовим документы Паспорт, выписка на квартиру, полученная от Росреестра, договор дарения как основание и справка о зарегистрированных лицах. Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, добавляется разрешение органов опеки. Соглашение о распределении денег между собственниками готовят заранее, до подачи документов.

5

Выходим на куплю-продажу Договор купли продажи квартиры, расчёты через аккредитив или ячейку, подача документов в Росреестр. Регистрация занимает пять рабочих дней, а средства раскрываются продавцу после появления новой записи по квартире. Если покупатель берёт ипотеку, схема расчётов та же, только деньги приходят от банка.

6

Отчитываемся перед налоговой Декларацию подают до тридцатого апреля следующего года, налог платят до пятнадцатого июля. Если срок владения квартирой вышел, декларация не нужна вовсе. Уплаты налога в этом случае не возникает ни при какой цене продажи.

Расклады по налогу на практике

Четыре типичные ситуации из практики: кто платит налог, а кто нет.

Подарила мать, прошло три года Близкое родство даёт трёхлетний срок владения. Полученную от матери квартиру вы продаёте без налога и без декларации, какой бы ни была цена. Это самый частый и самый спокойный сценарий на рынке: квартиру продали, деньги получили, в налоговую не пошли. Подарил дядя, прошло четыре года Дядя близким родственником по Налоговому кодексу не считается, и срок здесь пять лет. Продать квартиру раньше вы вправе, но НДФЛ придётся заплатить. Исключение работает, если эта квартира у вас единственная — тогда срок сокращается до трёх лет по закону. Продажа сразу после дарения Налог считается с цены проданной квартиры за минусом вычета в миллион рублей. При получении дара не от родственника вы уже платили НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры — эту сумму засчитывают, и двойного налога не будет.

Цена ниже кадастровой Занижать сумму в договоре бессмысленно. Если цена меньше семидесяти процентов кадастровой стоимости квартиры, налоговая считает базу именно по этому порогу. Покупателю такое занижение тоже невыгодно: при споре он вернёт только ту сумму — записана в договоре на квартиру.

Срок владения и налог

Кто и когда продаёт без налога, а кому НДФЛ считать — всё сведено в таблицу по дарителям.

Кто подарил Срок Если продать раньше

Родители, дети 3 года НДФЛ с вычетом

Супруг 3 года НДФЛ с вычетом

Бабушки, дедушки, внуки 3 года НДФЛ с вычетом

Братья и сёстры 3 года НДФЛ с вычетом

Дядя, тётя, друг 5 лет НДФЛ с зачётом

Любой, если жильё единственное 3 года НДФЛ с вычетом

Способы уменьшить налог

Четыре законных способа снизить или обнулить НДФЛ при продаже квартиры.

Первый

Дождаться срока Самый надёжный вариант — подождать до окончания трёх или пяти лет владения полученной квартирой. После этой даты налога нет вообще, декларацию подавать не нужно. Иногда достаточно перенести продажу квартиры на пару месяцев, и налог продажи исчезает целиком.

Второй

Вычет в миллион Из цены проданной квартиры вычитается миллион рублей, а налог считается с остатка. Вычет применяется один раз за календарный год, даже если квартиру вы продаёте не одну. При недорогой квартире вычет способен обнулить базу полностью.

Третий

Зачёт уплаченного налога Если при получении дара вы платили НДФЛ с кадастровой стоимости, эту сумму вычитают из дохода при продаже. Правило спасает от двойного налогообложения одной и той же квартиры и работает по умолчанию.

Четвёртый

Продажа долями Когда квартиру получили несколько человек в долях, каждый применяет вычет к своей доле по отдельному договору. Схема требует аккуратного оформления, и экономия выходит ощутимой: каждый продал свою долю и применил вычет отдельно.

Пакет документов продавца

Четыре документа сделки. Бумаги продавца собирают до получения денег и держат до чистой выписки, ведь восстановить оплаты позже непросто.

Выписка из реестра Показывает право на квартиру, дату регистрации и обременения. Свежий документ заказывают перед каждым показом заново.

Договор дарения Документ-основание на квартиру. По нему видно дарителя, степень родства и дату перехода права.

Справка о жильцах квартиры Показывает, кто прописан в квартире на день заказа. Покупатели смотрят эту справку очень внимательно, особенно если жильё получено недавно.

Разрешение опеки Требуется, если долю в квартире получил несовершеннолетний. Без него регистратор сделку остановит.

Сроки и цифры

Четыре ориентира по срокам и вычетам, с которыми продавец сверяет свою ситуацию.

Родственное дарение 3 года Столько нужно владеть подаренным от близкого родственника жильём до продажи без налога.

Прочее дарение Пятилетний срок Срок для дарителей вне близкого круга; до него продажа облагается налогом.

Вычет при продаже 1 млн ₽ Фиксированный вычет из цены продажи, доступный раз в календарный год.

Кадастровый порог цены 70% Налог считают не ниже этой доли кадастровой стоимости.

Подбор бесплатно Сопровождение сделки Продать подаренную квартиру и купить новую в Сочи Двадцать восемь корпусов по всему Сочи, от побережья до горного кластера. Поможем закрыть прежнюю квартиру и подобрать новую, а платит нам застройщик. Открыть каталог

С чего удобно начать

Сопровождаем продавца с первого показа и до расчётов по сделке. Работу оплачивает застройщик — вам она достаётся бесплатно.

Живой каталог

Шахматки застройщиков дают нам свободные лоты: корпус, этаж, площадь, цену метра. Обновление еженедельное.

Проверка истории квартиры

Закажем выписку на квартиру, посмотрим основание права и историю переходов. Дарение до трёх лет отмечаем отдельно: по таким объектам покупатели задают больше вопросов.

Юридическое сопровождение

Составим договор, рассчитаем налог и сопроводим регистрацию. Услуги входят в сопровождение сделки.

Частые вопросы покупателей

Срок отсчитывается от даты регистрации права в реестре. Для единственного жилья действует трёхлетний порог независимо от степени родства.

Перечень закрытый и расширительному толкованию не подлежит. Дядя, тётя, двоюродные родственники и друзья в него не входят, и квартиру от них продают по пятилетнему правилу.

Подаренное имущество не считается совместно нажитым. Продавать квартиру можно самостоятельно, нотариус согласие не запрашивает.

Из дохода вычитают миллион рублей либо ранее уплаченный налог с дарения. С полученной разницы платят НДФЛ по действующей шкале.

Если сумма сделки меньше семидесяти процентов кадастровой стоимости, налоговая берёт за основу этот порог. Покупателю занижение тоже создаёт риски.

Сумму, уплаченную при получении дара от неродственника, засчитывают, когда вы продаёте квартиру. Двойного обложения кодекс не допускает.

Отчитываются за год, в котором прошла продажа квартиры. Если срок владения истёк, декларация не подаётся вовсе, и напоминаний из налоговой не будет.

Основания перечислены в кодексе и встречаются нечасто: покушение на жизнь дарителя, обращение с вещью, грозящее её утратой. После регистрации права распоряжается квартирой только новый собственник.

Квартиру со свежим дарением покупатели проверяют внимательнее обычного. Прозрачные документы и понятная история переходов снимают вопросы. Мы готовим такой пакет заранее, чтобы квартиру не пришлось объяснять на словах.

Посчитаем налог по вашей ситуации Назовите дарителя, дату записи и цену — скажем, есть ли НДФЛ и как его законно уменьшить. Открыть каталог

Срок владения ещё идёт

Пришлите детали — предложим варианты, при которых налог получится снизить.

Налог и сроки владения

Квартиру полученную по дарственной как продать: точно так же, как любую другую. Право переходит с даты записи в реестре, и с этого дня вы вправе выставить квартиру на продажу без чьего-либо согласия.

Вся сложность в налоге. Если даритель — близкий родственник или квартира у вас единственная, минимальный срок владения три года. В остальных случаях пять лет, и до этой даты продажа облагается НДФЛ.

Уменьшить сумму помогают два инструмента: вычет в миллион рублей и зачёт налога, уплаченного при получении дара. Занижать цену в договоре бесполезно — база считается минимум от семидесяти процентов кадастровой стоимости.

Согласие супруга на такую сделку не нужно: подаренная квартира остаётся личной собственностью. Мы считаем налог и сопровождаем сделку бесплатно — вознаграждение нам платит застройщик.

Сначала корпус и этаж, потом условия оплаты: квартиру выбирают по дому, а платежи настраивают под неё. Когда выбор определяет бюджет, итог часто разочаровывает. Полную выписку и историю переходов права готовим заранее, чтобы у покупателя вашей квартиры не осталось лишних вопросов.